本文為2013年中級經濟師考試房地產經濟專業的備考必看知識點，希望本文能夠幫助您更好的全面備考2013年經濟師考試!!

第二節 房地產開發貸款

1. 房地產開發貸款概述

1.1 概念

■ 指貸款銀行對房地產開發企業發放的用于住房、商用房和其他房地產開發建設的項目貸款

■ 利率可為固定利率和浮動利率

1.2 貸款對象

■ 取得工商部門頒發的營業執照和由行業主管部門核發的開發企業資質證書的各類房地產開

發企業

1.3 貸款種類

■ 住房開發貸款

■ 商用房開發貸款

■ 土地開發貸款

■ 房地產開發企業流動資金貸款

■ 其他，如土地儲備貸款

1.4 申請條件

■ 有企業法人營業執照

■ 已取得國有土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間

■ 已取得貸款項目批準立項文件和有關許可證書

■ 企業開發業績和信用記錄良好，資產負債狀況良好，目前無拖欠銀行貸款

■ 貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的

■ 企業具有一定比例的自有資金(30%以上)

■ 企業在銀行開立賬戶保護正常業務往來

■ 企業應對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行

■ 開發項目發展前景良好，項目預期凈現金流量充足

1.5 申請資料

■ 基本材料

☆ 企業法人營業執照

☆ 企業法人代碼證書

☆ 法定代表人證明

☆ 公司貸款證

☆ 前三個年度財務報表和審計報告

☆ 稅務部門年檢合格的稅務登記證明

☆ 企業簡介

■ 貸款項目材料

☆ 項目開發應取得的合法有效批件

☆ 擔保或保證材料

☆ 擔保物清單及產權證件

1.6 貸款調查和評估

■ 貸款合法性調查

■ 貸款安全性調查

■ 貸款效益性調查

2. 住房開發貸款

2.1 借款人條件

■ 經工商部門核準登記的企業法人

■ 企業治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好

■ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般帳戶

■ 借款人為綜合性房地產開發企業的，開發資質應為三級以上，實收資本不低于1000萬元

■ 借款人為項目公司的，應具備房地產開發資質，實收資本不低于1000萬元

■ 借款人為外商投資企業的，注冊資本應符合國家相關規定

■ 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力

■ 貸款銀行要求的其他條件

2.2 貸款項目條件

■ 已納入開發計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效

■ 具備土地證、用地規劃證、建設規證和施工許可證(四證齊全)

■ 普通商品住房項目資本金不低于總投資的20%，其他商品房項目不低于30%

■ 其它

2.3 貸款方式

■ 抵押擔保

■ 質押擔保

■ 保證擔保

2.4 貸款期限

■ 一般不超過3年

3. 商用房開發貸款

3.1 借款人條件

■ 經工商部門核準登記的企業法人

■ 企業治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好

■ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般帳戶

■ 借款人為綜合性房地產開發企業的，開發資質應為二級以上，實收資本不低于10000萬元，

或所有者權益不低于20000萬元

■ 借款人為項目公司的，應具備房地產開發資質，實收資本或所有者權益不低于5000萬元

■ 借款人為外商投資企業的，注冊資本金應符合國家規定

■ 信用良好、具有按期償還貸款本息的能力

■ 其它

3.2 貸款項目條件

■ 已納入開發計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效

■ 具備土地證、用地規劃證、建設規證和施工許可證(四證齊全)

■ 目資本金不低于總投資的30%，且能夠在銀行貸款之前投入項目建設

■ 項目區位合理、地理位置優越，交通便利，規劃設計合理，配套設施齊全，項目預期凈現金

流量充足，貸款還款來源穩定可靠

■ 其它

3.3 貸款方式

■ 抵押擔保

■ 質押擔保

■ 保證擔保

3.4 貸款期限

■ 項目全部用于出租、自營的，期限最長不超過15年

■ 項目全部或部分用于出售、轉讓的，期限最長不超過8年

4. 土地儲備貸款

4.1 概念

■ 指銀行向借款人發放的用于土地收購、整理和儲備的貸款

4.2 借款人條件(兩類主體)

■ 借款人為土地儲備中心等事業法人的

☆ 經政府批準成立，經工商核準登記，專門從事土地收購、整理和儲備的事業法人

☆ 經營管理規范，財務狀況良好，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力

☆ 具有貸款卡，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般賬戶

☆ 貸款銀行要求的其他條件

■ 借款人為房地產開發企業等企業法人的

☆ 受政府委托依法承擔土地收購、整理及儲備職能，經工商部門核準登記的企業法人

☆ 具備二級以上房地產開發資質

☆ 企業凈資產5億元以上，實收資本5000萬元以上

☆ 經營管理規劃，財務狀況良好，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力

☆ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般賬戶

☆ 借款人為新建房地產開發企業的，其控股股東應符合上述規定條件，同時借款人應具備房

地產開發資質，實收資本5000萬元以上

☆ 其它條件

4.3 貸款項目條件

■ 符合城市規劃和土地利用總體規劃，已納入政府年度土地儲備計劃，項目實施方案報經同級

政府批準

■ 貸款用于收購、整理和儲備的土地應為有償出讓土地

■ 項目區位合理，具備開發建設條件，有增值潛力，具有良好的出讓前景

■ 項目資本金不低于土地收購、整理和儲備總成本的30%，且在貸款發放前足額到位

■ 貸款銀行要求的其他條件

4.4 貸款擔保

■ 應提供銀行認可的有效擔保

■ 政府儲備土地設定抵押權，價值按市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定

■ 抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行

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（責任編輯：中大編輯）

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