三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)某企業擬在其經營的旅館旁再建一新旅館，新旅館的建造費用為4000萬元，項目可行性論證費30萬元，投入流動資金200萬元。經測算，每年經營凈收益300萬元，但新旅館建成投入使用后會使原有旅館每年利潤減少50萬元。該企業擬在經營5年后將新旅館轉手出售。該新旅館經營40年后，凈殘值為400萬元。基準收益率為10%

81. 新旅館的初始投資現金流量為( )萬元。

A.4180

B.4200

C.4230

D.4280

82. 新旅館的終結投資現金流量為( )萬元。

A.600

B.630

C.650

D.900

83. 新旅館按直線折舊法提取折舊的年折舊額為( )萬元。

A.77

B.85

C.90

D.95

84. 新旅館轉手時，若購買者要求10%的年收益率，則售價最高可達( )萬元。

A.2500

B.2550

C.2800

D.3000

85. 與采用利潤指標相比，采用現金流量指標評估投資項目的優點有( )。

A.能顯示投資獲利數額的大小

B.便于考慮資金時間價值

C.評估更具有客觀性

D.能反映投資效率的價值

(二)某寫字樓在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權年期為50年，預計該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運營費用為毛租金的40%

86. 采用假設開發法評估該在建工程的價值，應從該寫字樓建成后的價值中減去( )。

A.土地取得成本

B.已投入的開發建設成本

C.后續開發建設的必要支出

D.后續開發建設應獲得的正常利潤

87. 該寫字樓建成后的年凈收益為( )元/平方米。

A.300

B.360

C.540

D.600

88. 求取該寫字樓建成后的價值，需要先求取報酬率。求取報酬率的方法有( )。

A.累加法

B.成本法

C.市場提取法

D.直線法

89. 假設報酬率為8%，該寫字樓建成后的價值為( )元/平方米。

A.3000

B.3633

C.3750

D.4500

(三)某房地產開發企業在土地使用權掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經測算，預計開發建設總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本)，銷售稅費率10%.在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導項目的開發建設和營銷活動，確定了5家房地產經紀機構代理租售房地產，并已分別與這5家房地產經紀機構簽訂了委托代理合同。

90. 在房地產市場調研中，房地產市場價格的調研包括( )等內容。

A.項目所在地區同類房地產價格

B.房地產商品需求價格彈性

C.地區代理商的數量、素質

D.房地產市場供求狀況的變化趨勢

參考答案詳見第11頁

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