建設工程物權制度

主要內容

1Z301041 物權的法律特征和主要種類

1Z301042 土地所有權、建設用地使用權和地役權

1Z301043 物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護

1Z301041 物權的法律特征和主要種類

一、物權的法律特征

《物權法》規定，本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

物權具有以下特征：

1.物權是支配權。

2.物權是絕對權。

3.物權是財產權。

4.物權具有排他性。

二、物權的種類

物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

(一)所有權

所有權是所有人依法對自己財產(包括不動產和動產)所享有的占有、使用、收益和處分的權利。

(二)用益物權

用益物權是權利人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

(三)擔保物權

1Z301042土地所有權，建設用地使用權和地役權

—、土地所有權

我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

國家實行土地用途管制制度。

城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

二、建設用地使用權

(一)建設用地使用權的概念

建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。

取得建設用地使用權后，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

(二)建設用地使用權的設立

設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。國家嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

(三)建設用地使用權的流轉、續期和消滅

建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，應當符合以下規定：

(1)當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

(2)應當向登記機構申請變更登記。

(3)附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

三、地役權

(一)地役權的概念

地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。

(二)地役權的設立

設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：(1)當事人的姓名或者名稱和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)費用及其支付方式;(6)解決爭議的方法。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意.土地所有權人不得設立地役權。

1Z301043 物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護

一、不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，自記載于不動產登記簿時發生效力。

物權變動的基礎往往是合同關系，如買賣合同導致物權的轉讓。需要注意的是，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

二、動產物權的設立和轉讓

動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

三、物權的保護

因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。對于物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

應用分析

【案例】——合同生效與建設用地使用權的設立

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（責任編輯：vstara）