房地產價格指數編制方法

本方案所計算的價格指數包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、物業管理價格指數和土地交易價格指數。這四套指數的計算方法相似，均采用超級匯總的方法，用鏈式拉氏公式計算。下面以房屋銷售價格指數為例，詳述其計算方法如下：

1.環比價格指數的計算

本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細項(細項不賦固定權數)，只包含細項或不再細分的房屋類型稱為基本分類。據此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個中類，新建住宅中類包括經濟適用房、商品住宅兩個小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，經濟適用房小類同時也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業營業用房、其他用房三個基本;二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類;二手非住宅中類同時也是基本分類。

有些基本分類又劃分為若干個細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項。所以，要計算房屋銷售價格指數應先計算各基本分類價格指數，然后采用加權算術平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數及房屋銷售價格總指數。具體步驟是：

(1)計算基本分類及以下類別(細項)環比價格指數。計算公式為：

其中：pt-1為某類別第i個樓盤所選樣本t-1期(上期)價格，pt為t期(報告期)同質可比樣本價格，wi-1為第i個樓盤t-1期(上期)的銷售額，n為該類別包含樓盤的個數。

(2)計算基本以上各類別環比價格指數。計算公式為：

其中，Kt,t-1為該類別所含第i個下一級類別的t期(報告期)環比指數，wi為第i個下一級類別的固定權數(一般每年調整一次)，n為包含下一級類別的個數。

2.固定參照期各類別價格指數的計算。計算公式為：

其中：0表示參照期(參照期指數I0,0=100)，t表示報告期。Ki,i-1為i期環比價格指數，It,0,It-1,0,分別表示以t,t-1期為報告期以0為參照期的價格指數。

3.季度、年度及某段時期累計價格指數的換算

(1)季度累計價格指數的換算。計算公式為：

I季度，累計=It,0/It-3,0

其中：t為季度末月所在報告期，It,0,It-3,0分別表示以t,t-3為報告期以0為參照期的價格指數。

(2)年度累計價格指數的換算。計算公式為：

I年度，累計=It,0/It-12,0

其中：t為報告年份12月所在報告期，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報告期以0為參照期的價格指數。

(3)某段時期(m個月)累計價格指數的換算。計算公式為：

I時期，累計=In+m,0/In,0

其中：n為時期前月距參照期0的月數，In,0,In+m,0分別表示以n,n+m為報告期以0為參照期的價格指數。

4.月度、同期同比指數的換算

(1)月度同比指數公式

I月度，同比=It,0/It-12,0

其中：t為某月(以0為參照期)，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報告期以0為參照期的價格指數。

(2)同期同比價格指數為各月同比指數的簡單算術平均數

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（責任編輯：hbz）

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