為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

27、比例分析法包括：相關指標比例分析法、構成比率分析法以及效率比率分析法P259

28、比較分析法比較標準：本期實施與預定目標、計劃或定額比較;本期實施與上年同期實際，本年實際與上年實際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業(yè)是假與國內(nèi)外先進水平比較以及本企業(yè)實際與評價標準值金相比較。評價標準值是權威機構根據(jù)大量數(shù)據(jù)資料進行測算而得出的客觀、公正、科學的價值，是一個比較理想的評價標尺。P250

29、物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營掛歷資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準確的總和的活動。P263

物業(yè)管理績效評價的意義

第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價對于企業(yè)總結管理經(jīng)驗、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。

第二，對企業(yè)所有者而言，由兩權分離帶來的委托人與代理人之間利益目標的不一致性和信息的不對稱性，使企業(yè)績效評價的實施有了必要的邏輯基礎和前提。通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價，企業(yè)所有權人可以科學全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。

第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價也為各有關部門對物業(yè)管理企業(yè)實施間接管理、加強宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學的依據(jù)。

30、物業(yè)管理績效評價的類型分為：例行評價和特定評價。P264

31、物業(yè)管理績效評價的類型：1、政府評價2、社會評價 3、企業(yè)集團內(nèi)部評價 4、企業(yè)自我診斷評價 5、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價P264

物業(yè)管理績效：包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力，資產(chǎn)運營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

32、物業(yè)管理績效評價三個基本要素：評價指標 、評價標準和評價方法，這是評價活動開展的重要條件。P265

33、物業(yè)管理績效評價指標體系有基本指標(最重要，最基礎，概括性強，是核心)、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成，基本與修正指標是定量指標，評議指標是定性指標(多選)

(五)物業(yè)管理績效評價的基本指標：評價物業(yè)管理績效的最重要、最基本指標。P266

物業(yè)管理績效評價的指標體系

1.財務效益狀況指標： (1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報酬率;(3)財務內(nèi)部收益率

2.資產(chǎn)營運狀況指標：(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(5)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;

3.償債能力狀況指標：(6)資產(chǎn)負債率;(7)利息保障倍數(shù)

4.發(fā)展能力狀況指標：(8)營業(yè)增長率;(9)資本積累率

(二)物業(yè)管理績效評價修正指標

1.財務效益狀況修正指標：(1)主營業(yè)務利潤率;(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù);(3)成本費用利潤率

2.資產(chǎn)營運狀況修正指標：(4)應收賬款周轉(zhuǎn)率;(5)不良資產(chǎn)比率;(6)資產(chǎn)損失比率

3.償債能力狀況修正指標：(7)流動比率;(8)速動比率;(9)現(xiàn)金流動負債比率;(10)長期資產(chǎn)適合率;(11)經(jīng)營虧損掛賬比率

4.發(fā)展能力狀況修正指標：(12)總資產(chǎn)增長率;(13)三年利潤平均增長率;(14)三年資本平均增長率

(三)物業(yè)管理績效評價評議指標

1.經(jīng)營者基本素質(zhì);2.服務滿意度;3.基礎管理水平;4.在崗員工素質(zhì)狀況;5.服務硬環(huán)境;6.發(fā)展創(chuàng)新能力;7.經(jīng)營發(fā)展策略;8.綜合社會貢獻

五、物業(yè)管理績效評價的標準

(一)定量指標標準

(二)定性指標評議參考標準

34、凈資產(chǎn)收益率充分體現(xiàn)了1.投資者投入企業(yè)的自由資本獲得凈收益的能力，突出反映了投資與報酬的關系2.評價企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標3.看粗企業(yè)獲利能力在同行業(yè)中所處的地位P266

35、總資產(chǎn)報酬率 =息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額*100%=(潤總額+利息支出)/平均資產(chǎn)總額*100% P267

36、資產(chǎn)運營狀況指標1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 3.償債能力狀況指標 4 .發(fā)張能力狀況指標 P267

37、物業(yè)管理績效評價修正指標：1.財務效益狀況修正指標 2.資產(chǎn)營運狀況修正指標 3.償債能力狀況修正指標 P270

38、流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債*100% 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債*100% P273

39、物業(yè)管理績效評價標準分為定量標準和定性標準，定量指標包括8項基本指標和14項修正指標的標準值。定性指標評議參考標準是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數(shù)。資格界限：優(yōu)(A)85以上，良(B)70-85，中(C)50-70，低(D)40-50，差(E)40以下P279

40、物業(yè)管理績效評價報告由封面、正文、附錄。P280

評價報告：3000字左右，切中要害，突出重點，依據(jù)充分，特殊的要說明，有明確評價結果和結論，維護企業(yè)商業(yè)秘密。

績效評價的主要方法：1、功效系數(shù)法，用于計量指標(基本指標或修正指標)的評價計分，2、輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標的評價計分。3、定量和定性相結合計分法

41、物業(yè)管理報告：一是按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分三類：1、向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告，是最常見最公開的報告。2、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告：企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)經(jīng)營管理情況的重要途徑。3、向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告：是投資者或董事會用來認識、判斷企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中生存、適應和發(fā)展能力的重要依據(jù)。二是按提交報告的期間不同分類。物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告P286

42、物業(yè)管理報告構成：物業(yè)經(jīng)營管理工作總結 物業(yè)經(jīng)營掛管理財務報告 物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃 P287

43、報告的注意事項：1、突出重點，兼顧一般。向業(yè)主租戶提交，重點說明企業(yè)收取多少管理費用，具體用在什么地方，企業(yè)未來的管理工作打算，盈利可少寫或不寫。向企業(yè)高層次管理者提交，關心是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況，要突出這些內(nèi)容。向投資者或董事會提交，重點在財務報告及其分析上。2、注重時效，真實可靠。3、報告清楚，文字簡練。P28

備注：詳細查看教材P278物業(yè)管理績效評價指標體系及權數(shù)

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（責任編輯：中大編輯）

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