《物業管理實務》是2014年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業管理師考試《物業管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

寫字樓物業的租賃管理

(一)寫字樓物業承租客戶的選擇

物業管理企業或業主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關系非常重視。選擇的標準是承租戶經營業務的類型及其聲譽、財務狀況、所需物業的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務內容等。

1、承租戶經營業務的類型及聲譽。承租戶經營業務的類型應與寫字樓的功能相匹配，物業管理企業必須認真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經營內容是否與已有承租戶經營的內容相協調。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業管理者所提供的優質服務，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業性質要與物業的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處;相宜則要能互補互利、相得益彰。

2、承租戶的財務狀況。物業管理企業對承租戶應有較詳細的資信核查。這種調查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經營內容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業務經營活動的地區范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等;還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及承租戶提供的財務報表來判斷其信譽和財務狀況：另外，還可通過專業的資信調查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務狀況、支付方式、支付習慣、是否經常拖欠款等;在詳細核查中還有搞清承租戶的組織結構和財務體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務責任關系。因為很多子公司、特許公司的財務是獨立的，總公司沒有責任承擔這些小公司的債務。

核查承租戶財務狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象;那些財務狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應加以拒絕。

3、所需物業面積大小。選擇承租戶的過程之所以復雜，就是因為寫字樓建筑內是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要 5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予周全考慮。

4、需要提供的物業管理服務。有些承租戶為了順利地開展其業務，可能需要物業管理企業提供特殊服務。如果要求提供的特殊服務與物業管理企業已提供的標準服務有較大差異，在將來的物業管理過程中就會出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業管理企業及業主應該考慮整個租賃期限內的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。滿足特殊服務，應和寫字樓功能相適應、與租戶整體之間相容相宜，并與當地法規無抵觸。

(二)寫字樓物業的租金管理

物業租金是物業租賃的價格，是分期出賣物業使用價值的貨幣表現，是物業商品的一種特殊的價格形式。

1、寫字樓租金的構成。

(1)成本租金成本租金是房屋租賃交換時要維持再生產所確定的最低租金標準，是房屋租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構成。

(2)商品租金。商品租金是由商品的等價交換關系所確定的租金。為了實現商品的擴大再生產，這類租金應當實現正常消耗完全得到補償并可獲取一定利潤的租金。一般來講，商品租金是在成本租金的基礎上加上利息、稅金和保險費構成。

(3)基礎租金。基礎租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。在確定租金時，必須以價值為基礎，以成本為最低經濟界限，根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)而確定的一個基礎租金。

(4)市場租金。市場租金是在商品租金的基礎上，反映物業供求關系而出現的一種租金。寫字樓的市場租金水平主要取決于當地市場供求關系，當市場供給超出市場需求時，租金下降;當市場需求遠遠超出供給時，租金上升。但在一定的市場條件下，某幢寫字樓的整體租金水平主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。

2、寫字樓租金的確定方法。

(1)租金應在制定寫字樓基礎租金價格的基礎上，根據寫字樓所處地理位置、自然條件、質量標準、裝飾檔次、設備配置等方面的差異進行分類，作為定價的調劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

(2)在寫字樓市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業管理企業可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用計入租金，哪些經營費用可以單獨收取。當基礎租金高于市場租金時，物業管理公司就要考慮降低經營費用，以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。

(3)寫字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類。

(4)寫字樓物業的租約由于要持續較長的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。為此，承租戶和物業管理企業通常商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎上，每年每平方米增長30元或每年上調 10%;當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費價格指數調整，但又規定一個上調比例的最高限額，以便由承租戶承擔最高限額以內的風險，由業主承擔最高限以外的風險。

(5)寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。因此，準確地測量寫字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積非常重要，它關系到能否確保物業的租金收入和物業市場價值的最大化。對于寫字樓建筑，公用面積分攤系數一般在0.2～0.3之間。

(6)成功的寫字樓租賃能產生可觀的經濟效益。在確定某幢寫字樓物業的整體租金時，主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內所處的位置有一定差異。物業管理企業在確定出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金的水平上。

(三)寫字樓租賃合同的簽訂

物業管理企業有時受業主委托，代為管理寫字樓的租賃業務。寫字樓租賃是商品交換的一種形式，是出租與承租的經濟關系，即承租者按雙方約定的限期和數額向出租者交納租金以取得物業的使用權，而出租者獲得租金收益，相當于物業商品零星出售的一種方式。

寫字樓的租賃，為保障物業租賃雙方當事人的合法權益，明確雙方的權利義務關系，事先必須簽訂物業租賃合同，即以物業為租賃標的的契約。

簽訂租賃合同的具體過程如下：

(1)銷售代表在授予的權限內，代表物業管理企業與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協議書，同時做租賃合同審核表，報財務部審核。

(2)財務部將審核后的租賃合同審核表按規定日期返回銷售部。

(3)銷售代表將合同及有關房租及保證金收費通知一并送給客戶簽字。

(4)待客戶簽好合同返回后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后呈總經理簽字。

(5)將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉送財務部，由應收會計催賬。

(6)將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

(四)寫字樓物業租賃過程管理

寫字樓租賃過程管理是指對客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出寫字樓的整個過程的管理。

1、客戶遷入程序。

(1)經營部工作職責。向客戶發放合同約定的第一期房租及保證金收費單，及時將有客戶簽字、確認的收費單轉送財務部作為收款憑證單，另留復印件存檔;根據客戶要求，向工程部發工作單，安排辦公室裝修、通訊安裝、商社名牌安裝等事宜;向客服部發工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具、更換客戶房間門鎖以及清掃等工作：在客戶正式遷入前，向各部門發出客戶遷入通知，并將合同中的特殊條款通知有關職能部門。

(2)財務部的工作職責。財務部接到經營部轉送的收費單，及時確認款額到賬情況，并通知經營部。

(3)工程部的工作職責。工程部接到經營部工作單后，及時與客戶聯系并洽談有關辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進行報價。根據客戶與裝修商簽訂的施工合同，擬訂三方協議(即客戶工程部和裝修商)。協助裝修商到寫字樓保安部辦理動工手續并監理施工。客戶辦公室裝修竣工后，與客戶一同進行工程驗收并填寫工程驗收報告。

(4)保安部的工作職責。保安部按經營部簽發的工作單，為客戶提供所需的門鎖以及其他保安工作。

(5)公關部的工作職責。公關部在客戶正式遷入日，代表總經理向客戶送花籃、歡迎卡等表示歡迎，并搜集客戶主要人員的資料。

2、客戶遷出程序。

(1)經營部向有關部門發匯簽單，要求簽署意見。經營部在接到寫字樓內客戶書面遷出通知后，立即向有關部門發《匯簽表》，表內設前言、致部門、發表日期、公司名稱、房號、遷出日期、部門經理簽字欄、返回日期、匯簽項目欄和附件，并和客戶約談搬遷事宜。

(2)各部門接到《匯簽表》后應做的工作。各部門接到表后，立即安排本部門與遷出單位的匯簽工作，認真填寫，部門經理核簽后，按表中返回日期返回經營部。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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