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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

【案例】某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：

(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等 　50萬元

(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費 　20萬元

(3)清潔衛生費 　15萬元

(4)綠化養護費 　10萬元

(5)公共秩序維護費 　10萬元

(6)辦公費 　5萬元

(7)固定資產折舊 2萬元

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費　2萬元

(9)業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費 6萬元

合計 　120萬元

若采用酬金制方式，且約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：

120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.15元/m2?月

若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為：

(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

在物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。2012年注冊物業管理師報名時間

第四節　物業管理專項維修資金

一、專項維修資金的概念與來源

專項維修資金由業主或物業使用人交納，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。專項維修資金屬業主所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質。專項維修資金的來源主要有以下幾個方面。

(一)法規規定的費用

按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款2%～3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分專項維修資金屬售房單位所有。

(二)物業服務費結轉的費用

物業服務費在運行中可能產生結余，如果在連續幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整外，也可經業主大會同意設定一定比例納入專項維修資金。

(三)業主大會中決定分攤的費用

根據物業維護保養的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主續籌的資金。

(四)業主共有物業的收益

物業區域內的共用部位、共用設施設備，有些可以用來經營，獲得收益，經業主大會同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。

(五)社會捐贈或政府撥款的費用

由社會各界捐贈或政府根據某種情況撥付的費用。

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