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五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容
(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容
早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段,前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段,要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標內(nèi)容有:
(1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議;
(2)對投標物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;
(3)對投標物業(yè)的建設(shè)設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)的意見并對現(xiàn)場進行監(jiān)督;
(4)提出投標物業(yè)的其他管理建議;
(5)參與物業(yè)的竣工驗收,并提出相應(yīng)整改意見;
(6)設(shè)計物業(yè)管理模式,制訂員工培訓(xùn)計劃;
(7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃,制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;
(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò),制訂物業(yè)管理方案;
(9)辦理移交接管,對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù)。
(注:具體闡述詳件相關(guān)章節(jié)。)
(二)常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容
常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:
(1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立,包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等;
(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;
(3)環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等;
(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;
(5)精神文明建設(shè);
(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營;
(7)財務(wù)管理,包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。
(三)物業(yè)管理招標中管理方式的確定
物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。
(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式,是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作,招標人只負責對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進行綜合測評。
(2)所謂顧問服務(wù)型管理方式,是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組,對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導(dǎo)服務(wù),日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。顧問服務(wù)管理方式實際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。
(3)所謂合資合作方式,是指招標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗等內(nèi)容采取合資合作的方式,一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。
物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式,招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定的一種方式。
如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中,項目的建筑面積為9400m2。招標內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項,招標方式為公開招標。在管理方式的確定上,招標人提出了上述三種方式,要求投標人依據(jù)招標物業(yè)的現(xiàn)狀和投標人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢,選擇最適合招標物業(yè)的管理方式,并提出相應(yīng)的管理方案。
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