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寫字樓物業的租賃管理

(一)寫字樓物業承租客戶的選擇

物業管理企業或業主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關系非常重視。選擇的標準是承租戶經營業務的類型及其聲譽、財務狀況、所需物業的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務內容等。

1、承租戶經營業務的類型及聲譽。承租戶經營業務的類型應與寫字樓的功能相匹配，物業管理企業必須認真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經營內容是否與已有承租戶經營的內容相協調。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業管理者所提供的優質服務，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業性質要與物業的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處;相宜則要能互補互利、相得益彰。

2、承租戶的財務狀況。物業管理企業對承租戶應有較詳細的資信核查。這種調查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經營內容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業務經營活動的地區范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等;還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及承租戶提供的財務報表來判斷其信譽和財務狀況：另外，還可通過專業的資信調查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務狀況、支付方式、支付習慣、是否經常拖欠款等;在詳細核查中還有搞清承租戶的組織結構和財務體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務責任關系。因為很多子公司、特許公司的財務是獨立的，總公司沒有責任承擔這些小公司的債務。

核查承租戶財務狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象;那些財務狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應加以拒絕。

3、所需物業面積大小。選擇承租戶的過程之所以復雜，就是因為寫字樓建筑內是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要 5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予周全考慮。

4、需要提供的物業管理服務。有些承租戶為了順利地開展其業務，可能需要物業管理企業提供特殊服務。如果要求提供的特殊服務與物業管理企業已提供的標準服務有較大差異，在將來的物業管理過程中就會出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業管理企業及業主應該考慮整個租賃期限內的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。滿足特殊服務，應和寫字樓功能相適應、與租戶整體之間相容相宜，并與當地法規無抵觸。

(二)寫字樓物業的租金管理

物業租金是物業租賃的價格，是分期出賣物業使用價值的貨幣表現，是物業商品的一種特殊的價格形式。

1、寫字樓租金的構成。

(1)成本租金成本租金是房屋租賃交換時要維持再生產所確定的最低租金標準，是房屋租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構成。

(2)商品租金。商品租金是由商品的等價交換關系所確定的租金。為了實現商品的擴大再生產，這類租金應當實現正常消耗完全得到補償并可獲取一定利潤的租金。一般來講，商品租金是在成本租金的基礎上加上利息、稅金和保險費構成。

(3)基礎租金。基礎租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。在確定租金時，必須以價值為基礎，以成本為最低經濟界限，根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)而確定的一個基礎租金。

(4)市場租金。市場租金是在商品租金的基礎上，反映物業供求關系而出現的一種租金。寫字樓的市場租金水平主要取決于當地市場供求關系，當市場供給超出市場需求時，租金下降;當市場需求遠遠超出供給時，租金上升。但在一定的市場條件下，某幢寫字樓的整體租金水平主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。

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（責任編輯：vstara）

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