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寫字樓租金的確定方法。

(1)租金應在制定寫字樓基礎租金價格的基礎上，根據寫字樓所處地理位置、自然條件、質量標準、裝飾檔次、設備配置等方面的差異進行分類，作為定價的調劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

(2)在寫字樓市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業管理企業可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用計入租金，哪些經營費用可以單獨收取。當基礎租金高于市場租金時，物業管理公司就要考慮降低經營費用，以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。

(3)寫字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類。

(4)寫字樓物業的租約由于要持續較長的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。為此，承租戶和物業管理企業通常商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎上，每年每平方米增長30元或每年上調 10%;當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費價格指數調整，但又規定一個上調比例的最高限額，以便由承租戶承擔最高限額以內的風險，由業主承擔最高限以外的風險。

(5)寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。因此，準確地測量寫字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積非常重要，它關系到能否確保物業的租金收入和物業市場價值的最大化。對于寫字樓建筑，公用面積分攤系數一般在0.2～0.3之間。

(6)成功的寫字樓租賃能產生可觀的經濟效益。在確定某幢寫字樓物業的整體租金時，主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內所處的位置有一定差異。物業管理企業在確定出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金的水平上。

(三)寫字樓租賃合同的簽訂

物業管理企業有時受業主委托，代為管理寫字樓的租賃業務。寫字樓租賃是商品交換的一種形式，是出租與承租的經濟關系，即承租者按雙方約定的限期和數額向出租者交納租金以取得物業的使用權，而出租者獲得租金收益，相當于物業商品零星出售的一種方式。

寫字樓的租賃，為保障物業租賃雙方當事人的合法權益，明確雙方的權利義務關系，事先必須簽訂物業租賃合同，即以物業為租賃標的的契約。

簽訂租賃合同的具體過程如下：

(1)銷售代表在授予的權限內，代表物業管理企業與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協議書，同時做租賃合同審核表，報財務部審核。

(2)財務部將審核后的租賃合同審核表按規定日期返回銷售部。

(3)銷售代表將合同及有關房租及保證金收費通知一并送給客戶簽字。

(4)待客戶簽好合同返回后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后呈總經理簽字。

(5)將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉送財務部，由應收會計催賬。

(6)將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

(四)寫字樓物業租賃過程管理

寫字樓租賃過程管理是指對客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出寫字樓的整個過程的管理。

1、客戶遷入程序。

(1)經營部工作職責。向客戶發放合同約定的第一期房租及保證金收費單，及時將有客戶簽字、確認的收費單轉送財務部作為收款憑證單，另留復印件存檔;根據客戶要求，向工程部發工作單，安排辦公室裝修、通訊安裝、商社名牌安裝等事宜;向客服部發工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具、更換客戶房間門鎖以及清掃等工作：在客戶正式遷入前，向各部門發出客戶遷入通知，并將合同中的特殊條款通知有關職能部門。

(2)財務部的工作職責。財務部接到經營部轉送的收費單，及時確認款額到賬情況，并通知經營部。

(3)工程部的工作職責。工程部接到經營部工作單后，及時與客戶聯系并洽談有關辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進行報價。根據客戶與裝修商簽訂的施工合同，擬訂三方協議(即客戶工程部和裝修商)。協助裝修商到寫字樓保安部辦理動工手續并監理施工。客戶辦公室裝修竣工后，與客戶一同進行工程驗收并填寫工程驗收報告。

(4)保安部的工作職責。保安部按經營部簽發的工作單，為客戶提供所需的門鎖以及其他保安工作。

(5)公關部的工作職責。公關部在客戶正式遷入日，代表總經理向客戶送花籃、歡迎卡等表示歡迎，并搜集客戶主要人員的資料。

2、客戶遷出程序。

(1)經營部向有關部門發匯簽單，要求簽署意見。經營部在接到寫字樓內客戶書面遷出通知后，立即向有關部門發《匯簽表》，表內設前言、致部門、發表日期、公司名稱、房號、遷出日期、部門經理簽字欄、返回日期、匯簽項目欄和附件，并和客戶約談搬遷事宜。

(2)各部門接到《匯簽表》后應做的工作。各部門接到表后，立即安排本部門與遷出單位的匯簽工作，認真填寫，部門經理核簽后，按表中返回日期返回經營部。

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（責任編輯：vstara）

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