《物業管理實務》是2014年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業管理師考試《物業管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

辦公物業的管理

【教學目的】

本講的教學目的是使學生了解辦公物業(寫字樓物業)的特點、寫字樓物業管理的內容、物業管理的運作方式、租金的確定等內容，能夠針對性的根據寫字樓物業的特點制定物業管理方案。

【教學內容提要】

本講的教學內容主要包括：寫字樓物業概述，寫字樓物業管理的特點及內容，寫字樓物業管理的運作方式，寫字樓物業租金的確定等。

【教學重點和難點】

本講的教學重點是寫字樓物業分類的影響因素，寫字樓物業管理的內容，寫字樓物業管理的運作方式;教學難點是寫字樓物業租金的確定。

【教學方法】

本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當的引導學生參與課堂討論，并運用案例分析的方法。

【教學手段】

本講的教學手段將主要以傳統的講授教學手段為主。

【教學內容與學時】

本講教學內容約需8學時，具體教學內容如下：

(1)寫字樓物業概述

(2)寫字樓物業管理的特點

(3)寫字樓物業管理的內容

(4)寫字樓物業管理的運作方式

(5)寫字樓物業租金的確定

一、寫字樓物業概述

(一)寫字樓的含義

寫字樓是指供各種企事業單位的職員和政府機構的行政管理人員從事商業經營活動和辦理行政事務的樓宇。寫字樓是我國目前高檔物業的重要組成部分之一，其主要功能是為業主和用戶提供高檔次的辦公場所和管理服務。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。現代寫字樓一般具有比較現代化的設備，而且環境優越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場(庫)相匹配。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業化，如有些建筑只供給政府機關、企事業單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。寫字樓出現的時間是十九世紀末、二十世紀初的美國，創立者是喬治·霍爾特。

(二)寫字樓物業的類型

目前，我國寫字樓分類尚無統一的標準，主要依照其所處的位置、規模、功能進行分類。

1、按建筑面積劃分。

(1)小型寫字樓。是指建筑面積一般在1萬平方米以下的寫字樓。

(2)中型寫字樓。是指建筑面積一般在1～3萬平方米的寫字樓。

(3)大型寫字樓。是指建筑面積一般在3萬平方米以上的寫字樓。

(4)超大型寫字樓。是指建筑面積在十幾萬甚至幾十萬平方米以上的寫字樓。

2、按使用功能劃分。

(1)單純型寫字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫字樓。

(2)商住兩用型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。

(3)綜合型寫字樓。是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。

3、按現代化程度劃分。

(1)非智能型寫字樓。是指傳統的、一般性的寫字樓。

(2)智能型寫字樓。是指具備高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、樓宇管理自動化等功能。

4、按樓宇的綜合條件劃分。

(1)甲級寫字樓。是指具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;其收益能力與新建成的寫字樓相當;有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務。

(2)乙級寫字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

(3)丙級寫字樓。是指物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。

(三)寫字樓物業的特點

一般說來，寫字樓具有以下特點：

1、地理位置優越，交通條件便利。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設施和商業設施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速公路等)供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

2、單體建筑規模大，機構和人員集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會集數百家國內外大小機構，容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。

3、外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活。為吸引有實力的機構進駐辦公，滿足他們體現身份、高效辦公的要求，寫了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強調有獨特的線條、格局和色彩。 寫字樓內部空間分割較為靈活。當前，寫字樓內部空間結構設計一般有兩種方式：第一，預先分隔成大小不同、面積不等、風格各異的辦公室供用戶選擇;第二，辦公室設計為一個大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進行分隔、布置。

4、使用時間集中，人員流動性大。寫字樓的使用時間一般比較集中，多在上午8點以后、下午6點以前。上班時間，人來人往，川流不息，下班后人去樓空，非常安靜。

5、設施設備系統先進，智能化水平高。寫字樓內部一般都配備有更為先進的設施設備，如中央空調、高速電梯、監控設備、現代通信手段等，寫字樓的設備設施是物業管理的重點對象。根據使用功能，寫字樓的設備可分為8大系統：

(1)電氣設備系統。

(2)通信系統。

(3)空調系統。

(4)供暖系統。

(5)運載系統。

(6)給排水系統。

(7)消防系統。

(8)監控系統。

6、配套設施完備，功能齊全。現代寫字樓有服務前臺、大小會議室、小型酒吧、車庫等，綜合型寫字樓還有餐廳、商場、商務中心、銀行、郵電等配套服務場所設施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

(四)寫字樓物業等級分類中的參考因素

對寫字樓物業的分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續租時所考慮的因素出發，通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發，對寫字樓物業的分類一般要考慮以下12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為承租人提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和承租人的類型等。

1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業設施的接近程度，這種吸引力也會由于城市建設的發展而經常發出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環境惡劣，會大大降低該寫字樓物業的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。CBD：簡稱中心商務區(Center Business District)。

2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿區的寫字樓要有便捷的公共交通。

3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望，物業建造的標準以及為承租人提供的服務內容都會強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿大廈，高378M(110層)，能容納5萬人工作，由洛克菲勒家族建設。上海浦東金融貿易區的金茂大廈(88層)。

4、建筑形式。建筑的設計形式和物業外立面的維護水平，即建筑特點。-----香港的中銀大廈，紐約世貿大廈的“雙子星”塔樓。

5、大堂。大堂的外觀、平面設計和燈光布置構成了一棟寫字樓的建筑特色。

6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內部狀況(照明、適當的吊頂裝飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務的標準是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒，符合國際最高標準。

7、走廊。要認真裝飾，充足的照明，宜用自然色調裝飾，兩側的墻壁上懸掛藝術品。指引牌，應及時保潔和更新。

8、寫字樓室內空間布置。室內空間布置比內部裝修要重要的多。例如，窗戶的數量、照明、房間的進深、開間等。

9、為承租人提供的服務。重點是辦公室內的管理服務，安全服務，維修服務的速度，外人進入的管理，空調通風設施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務等。

10、建筑設備系統。重點是動力、通訊系統和空調通風系統等。目標是“智能化”，即有計算機管理系統統一管理空調通風系統、垂直運輸系統、安保系統、消防系統、電訊系統(數字式交換機、衛星通信網絡、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統、公共衛星電視天線系統等)、自動化電力管理系統和自動照明設備系統等。簡稱CA、OA、BA、FA→MA。

11、物業管理水平。 影響其租金水平和市場價值。

12、承租人的類型。大廈內的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內的承租人類型。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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