為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

第七章 成本管理

第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類

一、物業(yè)管理中的成本

(一)成本的含義

成本是指全部生產費用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。

(二)物業(yè)管理成本構成

1.營業(yè)成本

(1)直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

(3)間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

2.期間費用或經營管理費用

(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

(2)財務費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續(xù)費，④公司籌資發(fā)生的其他財務費用。

關于物業(yè)管理成本的構成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》和《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》還有以下特別規(guī)定：

(1)物業(yè)管理企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本;

(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或管理費用;

(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用;

(4)發(fā)生的壞賬損失，計人管理費用;

(5)按現行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

(三)劃清營業(yè)成本與期間費用的界限

二、物業(yè)管理成本的分類

(一)按照經濟性質分類

(1)外購材料。 (2)工資。 (3)職工福利費。 (4)折舊費。 (5)利息支出。 (6)稅金。 (7)其他支出。

(二)按照經濟用途劃分

按經濟用途進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。

(三)按照與業(yè)務量的關系劃分：分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。

(四)按照計算依據不同劃分：(1)目標成本。(2)定額成本。 (3)計劃成本。 (4)實際成本。

(五)按照與決策的關系劃分：分為(1)邊際成本;(2)差異成本;(3)機會成本;(4)估計成本;(5)沉沒成本;(6)可緩成本;(7)可免成本;(8)附加價值成本

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（責任編輯：中大編輯）

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