第二節 物業管理招標投標的策劃與實施

一、物業管理招標投標的基本要求與原則

(一)物業管理招標投標的基本要求

(1)參與招標投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關法律法規的要求，并接受有關部門的監督與管理。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。

(2)在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。招標方應在充分了解和掌握物業管理市場信息的基礎上確定招標方式和招標內容，選擇投標企業的范圍，決定中標結果，確保招標順利實施;投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。

(3)投標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的物業管理企業及服務;對投標方而言，不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制訂符合項目要求的物業管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應符合項目的特點與企業自身的條件組織投標活動。

(4)按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家庫中抽取;招標人在發布招標公告或投標邀請書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案等。

(二)物業管理招標投標的基本原則

(1)物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

(2)在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵守相關法律、法規和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益。

(3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標活動中的每一個環節都保持高度透明，確保招標公平、公正的實施。

(4)在物業管理招標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾。準確履行招標投標義務，具體表現在以下幾個方面：

1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協助某一投標單位獲得競爭優勢;

2)招標人不得違反規定拒絕與中標人簽訂合同;

3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益;

4)投標人不得向招標人或者招標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。

二、物業管理招標的條件與程序

(一)物業管理招標的條件

1.主體條件

招標人為業主委員會的，須經業主大會授權，同時應將招標的過程和結果及時向業主公開;招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規 規定的其他條件;招標項目為重點基礎設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。

有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

(1)招標人自行組織招標。

自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。

自行組織物業管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。

(2)招標人委托招標代理機構辦理招標。

委托招標代理機構常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業、廣東省某政府物業等采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間的信息充分對稱，有利于招標人選擇符合要求的物業管理企業。

招標人應根據自己的意愿和物業自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規規定。

2.項目條件

按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業管理區域內和非住宅的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人不少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

國家提倡建設單位通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

因此，必須通過招標投標方式選聘物業管理企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內的非住宅;新開發的非住宅項目，以及業主入住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，既可采取招標投標方式，也可采取其他方式。

(二)物業管理招標的程序

1.成立招標領導小組

招標人在政府房地產行政主管部門的指導、監督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業的范圍，并對招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測;制訂相應的防范控制體系;編制招標文件;發布招標公告或投標邀請書;對投標人進行資格審查;向投標人發放招標文件和提供相關技術資料;組織投標人現場踏勘和答辯;制訂標底和評標方法;發布中標結果等。

2.編制招標文件

招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配套情況等;

(2)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;

(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;

(4)評標標準和評標辦法;

(5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等;

(6)物業服務合同的簽訂說明;

(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業項目所在地的縣級房地產行政主管部門備案。

3.公布招標公告或發出投標邀請書

招標人采取公開招標方式的，應通過公開每體發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含以上招標公告載明的事項。

4.發放招標文件

招標文件的發放應當按照招標公告或投標邀請函確定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發布招標公告和發出投標邀請函后不得終止招標。

在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時，通常由招標人或招標機構在投標人獲得招標文件后，統一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業現場，在投標人進行現場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

5.投標申請人的資格預審

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資質文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由投標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

6.接受投標文件

投標人應按照招標文件規定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗玩具是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發給回執，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

7.成立評標委員會

招標人或招標代理機構負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的 代表與物業管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為5人以上的單數，其中招標代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員數的2/3。評標委員會的成員的名單在開標前嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。

評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

8.開標、評標和中標

(1)開標

開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照以下規定進行：由投標人或者其推選代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托公證機構進行檢查公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標人當眾予以拆封。開標過程應當進行記錄，并由招標人存檔備查。

(2)評標

開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據招標文件規定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注目所占評分的比重。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應當按照招標文件確定的評分標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。當確定中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

(3)中標及簽訂合同

招標人應當在投標有效截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15內，向物業項目所在地的現級以上人民政府房地產行政主管部門備案。備案材料應包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

招標人和中標人應當自中標通知書發出起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

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（責任編輯：黑天鵝）

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