21.租賃方案與策略主要涉及到以下內容：(重點多選)P162-164

1、確定可出租面積和租賃方式。2、編制租賃經營預算(核心)。3、定位目標市場。(物業(yè)租賃所面向的目標市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關系決定。)4、確定租金方案。(在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。)5、明確吸引租戶的策略(有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如裝飾裝修，設備，服務。。。。)

22. 首先確定物業(yè)中能夠對外出租的的面積和租賃方式。(單選)P162

23. 有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布。P162

24. 預算是租賃管理中租賃方案的核心。(單選)P162

25. 預算中包括詳細的 ①預期收益估算、②允許的空置率水平和③經營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)經營管理的量化目標。P162

26. 預算是物業(yè)經營管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業(yè)管理師的注意。P163

27. 預算還可以使業(yè)主較容易的對物業(yè)經營管理財務情況進行檢查。P163

28. 租金方案是租賃管理的核心(單選)，十分重要。在租賃方案中就需要對租金水平的確定方式作出指導性的安排。P163

29. 租金的確定要以物業(yè)出租經營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。過高或過低的租金都有可能導致業(yè)主利益的損失。P163

30.對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，為準確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進行相應的修正。P164

31. 租金方案還會受到出租策略的影響。P164

32. 租戶選擇是租賃管理的核心內容。P165

33. 租戶選擇中的主要準則：①潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽、②財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、③所需的面積大小及空間組合，④需要提供的特殊物業(yè)管理內容。(重點多選)P165

34. 租金的計算單位和所包含的內容 P166

租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎，通常有毛租金和凈租金之分;

當使用毛租金的形式出租物業(yè)時，所有的經營費用都應由業(yè)主從其所收取的租金 │

中全額支付，許多租戶喜歡凈租金的形式，一些物業(yè)的經營費用由租戶直接支付。凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費用、哪些屬于代收代繳費用、哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度。租戶在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規(guī)定。租戶為了保護自己的利益，和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目協(xié)商出一個上限。

35. 基礎租金(最低租金)與附加租金(差別租金：百分比租金)P166

36. 對租金水平調整，對于租期較短的租戶，可設定一個租金水平，在租期中保持不變。P166

37. 房屋租賃合同的法律特征(必須掌握): 1)是雙務合同 2)是有償合同 3)是諾成合同

4) 是要式合同 5)是繼續(xù)性合同 P169

38. 房屋租賃的基本條款:(一)當事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋坐落、面積、裝修及設施狀況;

(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及支付方式;(六)房屋的修繕責任;(七)轉租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)租賃雙方的權利與義務;(十)當事人約定的其他條款1.稅收與保險費的分擔2.改建的規(guī)定3.保證金P170

39. 租金標準是租賃合同的核心(重點單選)，是引起租賃糾紛的主要原因。P171

40.(重點多選)發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更 P172-173

⑴ 銀租賃一方當事人更名，房屋產權發(fā)生轉移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

⑵ 因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

⑶ 因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

⑷ 租金的增減或支付方式的改變可導致協(xié)議更改。

⑸ 由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。.

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（責任編輯：中大編輯）

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