為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

第十一章 零售商業物業經營管理

第一節 零售商業物業及其分類

1、零售商業物業又稱為商業地產 (單選P329)

零售商業物業的發展簡史

(一)國外零售商業物業的發展

美國管理學家彼得·德魯克認為，百貨商店最早于公元1600年左右產生在日本。日本三井家族的第一個成員在東京創辦世界上第一家百貨商店。但是，西方學者普遍認為百貨商店最早在1852年產生于法國，當時在法國首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，開辦了一座“邦·馬爾謝”(Bonmarche)商店，這是世界商業史上第一個實行新經營方法的百貨商店。

而最早的現代購物中心(ShoppingCenter)建成于美國。

(二)國內零售商業的發展

我國政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于1955年9月。

2、零售商業物業經營管理的內容：(1)招商及承租戶組合 (2)零售技術 (3)物業維護(4)營銷(5)保險及風險管理(6)財務管理 (多選P331)

3、零售技術：(1)商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質及需求(2)選項范圍，充分了解消費者及其需求特點的基礎上確定(3)商品盤存，與當前銷售量相匹配的供應數量(4)櫥窗陳設，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看，且需要時常更換(5)商品內部陳設，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標價清晰規范。 (多選P331)

4、零售商業物業經營管理的類型 (單選P332)

按照管理層面的不同，零售商業物業的經營管理可以分為策略與運行管理、現場管理這兩個層次。

5、策略與運行管理 (單選P332)

策略與運行管理是零售商業物業經營管理的核心內容 從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業物業經營管理的更高層次

6、現場管理 (1)按管理組織形式不同分類“門里門外”的做法，即門里小物業，門外大物業。

(2)按專業和分包形式的不同進行分類 將關鍵專業和費用開支大的專業(例如消防工程和安全監控等)留給自己負責，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(例如保潔和保安警衛等)對外實施分包。

第二節 零售商業物業經營管理中的經濟學原理

1、選址與規劃(1)市場容量(2)進出交通(3)地點顯著(4)規模大小(5)內部設施的因素

2、經營與運作 (多選P335)

零售商業物業運作的相關理論主要集中在三個領域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效理論

1、中心地理論。消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節約購物成本。2、同類零售店聚集理論，這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質量，特色，品牌，銷售方式等多個非價格因素。3、需求的外部效應理論，它是指消費者被零售商業物業中知名度高，信譽好的主力店吸引到零售商業物業中來，但同時又光顧了其他零售店的現象。4、上述理論的若干應用(三方面)：租戶組合就實現多樣化，引入主力店以帶來大量客流，空間安排實現相互促進效應。

第三節 零售商業物業的租賃管理(多選P337)

1、.制定租賃方案和租賃策略是零售商業物業策略與運行管理的核心內容，其目的是實現物業收益的最大化。

租賃管理：1、租戶選擇包括聲譽，財務能力，租戶組合與位置分配，租戶需要的服務。2、租金確定與調整。基礎租金 ，基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲取的、與租戶經營業績(營業額)不相關的一個最低收入;百分比租金，零售商業物業。3、代收代繳費用和凈租約4、租金的調整，《合同法》規定最長20年。對于主要租戶一般每5年調整一資歷次要租戶可每年調整一次。

4、代收代繳費用和凈租約(1)租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項(2)租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費(3)所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費用、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用 (多選P341)

5、租金的調整： 由于零售商業物業的租約期限很長，因此在租約中必須對租金調整做出明確規定， 租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據每年的實際情況確定，對于主要租戶一般每5年調整一次。次要租戶可每年調整一次 (單選P342)

租約制定

1、關于每一獨立承租單元的用途。

2.限制經營內容相似的租戶。

3.限制租戶在一定地域范圍內重復設店。

4.營業時間。

5.公用面積的維護。

6.廣告、標志和圖形。

7.折讓優惠。

8.其他條款。

第四節 零售商業物業的現場管理.

1、策略與計劃 (多選P344)

零售商業物業的現場管理是否成功，有多個方面的影響因素。其中，正確的營管理策略、有針對性管理方案設計和精確的費用測算，是三個主要的方面.在這三個方面的工作中，策略是基礎;計劃是前提，費用是根本

2、現場管理策略

經營策略：經營策略主要包括： (1)樹立品牌形象(2)與開發商建立密切聯系，考慮長線戰略聯盟(3)必要的經濟回報。(多選P345)

管理策略

(1)管理模式，即物業管理企業采用什么樣的模式對項目進行管理

(2)管理承諾，即物業管理企業對委托方進行哪些承諾，關鍵是內容和深度。

(3)管理期限。管理年限并非越長越好

3、現場管理計劃 1.機構設置;2.費用測算;3.零售商業物業的特色服務內容;4.工作流程;5.規章制度

五部分。(多選P345)

4、管理目標 現場管理的目標是為租戶的經營活動提供安全、有序和舒適的場所，為實現租戶的經營目標和整個物業的收益目標而服務。在具體實踐中可將其具體化為“六統一”，即統一的店面管理、統一的店面形象管理、統一的員工管理、統一的安全管理、統一的承接租賃管理、統一的物價質檢管理。(單選和多選P350)

第五節 風險與安全管理 ;

售商業物業管理的風險及其防護

(一)風險種類及特點

1.管理模式風險

2.產權與管理權相分離風險

3.管理范圍不確定風險

4.墊款風險

5.突發事件風險

(二)風險防護

1.建立風險防范機制

2.把握重要環節

二、零售商業物業管理中的安全管理

細分為防火安全、治安保衛、勞動安全、媒體風險防范安全等方面。 (多選P350)

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（責任編輯：中大編輯）

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