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第二節(jié)　(第一部分)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

(一)合理原則

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力，也不能一味降低收費(fèi)水平，進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。

因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。

目前，除實(shí)際市場調(diào)節(jié)價的高檔項(xiàng)目外，有些中小城市的普通住宅物業(yè)收費(fèi)難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的基本需要，房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞，縮短正常使用期限的情況較為嚴(yán)重。

因此，除政府有關(guān)部門對此應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾生活水平的提高，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作好宣傳解釋工作。

一方面要深入宣傳，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護(hù)管理需要大量費(fèi)用，而是簡單的認(rèn)為，購買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資，根據(jù)大量實(shí)際數(shù)據(jù)測算，磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率平均達(dá)到1:1，換算到商品房價格與維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率，要達(dá)到1:0.7左右。因此如果維修費(fèi)用不足，不能正常的進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，就會加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的老化，提前結(jié)束房屋的使用壽命。

另一方面要強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備的公共意識。一些業(yè)主缺乏公共意識，對維修養(yǎng)護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心，甚至推脫責(zé)任，怠于履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或?qū)ｍ?xiàng)維修資金，致使其他業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業(yè)主，了解自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和必須履行的公共義務(wù)，是一項(xiàng)十分必要的工作。

(二)公開原則

《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規(guī)定：“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計(jì)價單位、價格或者服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”

2004年10月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價格法》調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求價質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)必須誠實(shí)信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價實(shí)，接受消費(fèi)者的監(jiān)督。

等價交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本制度。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)價質(zhì)相符，是針對現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場情況提出的。現(xiàn)實(shí)中，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，對價質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)原則缺乏足夠的認(rèn)識。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同，不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，單純以物價局的收費(fèi)批件收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，造成業(yè)主的不滿。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務(wù)，以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。因此，提高價質(zhì)相符的市場交換意識，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

在我國幾十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中，房屋與設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，全部由國家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修，居民和職工長期享受著福利住房待遇，基本不存在養(yǎng)房負(fù)擔(dān)，更沒有住房消費(fèi)觀念。實(shí)行住房商品化后，盡管業(yè)主有了自己的住房，但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄。現(xiàn)階段我國住房消費(fèi)水平與國外情況差距依然很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國外住房消費(fèi)占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。存在這種差距的原因，除少數(shù)生活特困戶外，并非業(yè)主沒有住房消費(fèi)能力，而是住房消費(fèi)觀念淡薄所致。因此，確立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，是住房制度改革政策在住房消費(fèi)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，有利于提升業(yè)主的住房消費(fèi)觀念。

但是，值得指出的是，對于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實(shí)施物業(yè)

管理，一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低，物業(yè)管理消費(fèi)能力有限，因此，提供的服務(wù)和收取的費(fèi)用以不超越他們的承受能力為原則。可以按照他們的需要，提供最基本的物業(yè)管理服務(wù)，收取相應(yīng)水平的物業(yè)管理費(fèi)用。

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