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二、物業服務收費管理

根據《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發展改革委員會和建設部聯合頒布了《物業服務收費管理辦法》。該辦法對物業服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監管措施等均作出具體規定。

(一)物業服務收費定價形式

《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價，由業主和物業管理企業根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。

對普通住宅的物業服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業項目都是采取政府定價管理方式。

以政府定價方式管理物業服務收費，在物業管理活動開展初期，對于推行物業管理，穩定物業管理收費秩序，發揮了重要的積極作用。但是，隨著物業管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現在以下方面：

(1)不利于物業管理企業提高服務質量。一些物業管理企業取得物價管理部門的收費批件后，根據收費批件向業主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業管理企業安于現狀不求進取的消極意識。

(2)制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權。物業管理企業憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業主對物業管理企業和物業服務質量的監督、選擇權利卻受到限制。

(3)因定價標準不客觀產生了大量矛盾。物業服務內容不僅比較復雜，而且各個物業管理項目情況、物業管理企業的資質情況，以及各項服務的實際狀況千差萬別，要求政府取代業主準確核定收費標準，客觀上是不現實的。

由于定價不合理，物業管理企業和業主對政府核定的物業服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

(4)政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續的政府定價，限制業主和物業管理企業在物業管理市場的選擇權，物業管理市場因而喪失活力，物業管理招投標制度也會流于形式，無法發揮市場機制的優勝劣汰作用。

為此，《物業服務收費管理辦法》不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。

物業服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，

測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導價收費的物業服務項目，價格主管部門不再針對具體物業項目審批收費標準，而是針對物業管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業主與物業管理企業根據具體服務情況協商服務價格。

實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府不予干預。

考慮各地經濟發展狀況與市場環境不盡相同，《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

(二)物業服務收費形式與成本構成

1.包干制收費形式

《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。”

實行物業服務專用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

包干制是目前我國住宅物業服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業主按照物業服務合同支付固定的物業服務費用后，物業管理企業必須按照物業服務合同要求和標準完成物業管理服務。

換句話說，就是物業管理企業的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業管理企業都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

包干制物業收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業管理企業虧損;在市場不規范時，個別物業管理企業可能通過減少物業服務成本來保證企業利潤，業主的權益可能受到侵害。

2.酬金制收費形式

《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

”實行物業服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業服務收費方式在非住宅物業管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業管理也已采用。酬金制的物業服務支出由業主負擔，物業管理企業受業主委托，運用自身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，并取得事前約定比例或數額的酬金。

為保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照經過審議的預算和物業管理合同的約定，先行向物業管理企業預付物業服務支出。物業服務支出為所交納的業主所有，物業管理企業對所收的物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：

(1)物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;

(2)業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;

(3)物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

(三)物業管理服務成本構成

包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出，一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業管理區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域綠化養護費用;

(5)物業管理區域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業管理企業固定資產折舊;

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)經業主同意的其他費用。

物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

(四)物業服務費的繳納和督促

1.非業主使用人的交費責任

業主繳納物業服務費用是最普遍的現象。業主是物業的所有權人。在物業管理活動中，物業管理企業受業主委托，對業主的物業進行管理，為業主提供服務，因此，業主理所當然的應當向物業管理企業支付相應服務費用。

在現實生活中，業主擁有的物業，不一定為業主所占有和使用。當業主將其物業出租給他人或者交由他人使用時，業主可以和物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費用。實際上，物業使用人是代業主履行合同義務。

鑒于物業使用人實際占有和使用物業，是真正享受物業服務的人，《條例》規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定。

同時，考慮到業主畢竟是繳納物業服務費用的第一責任人，業主的地位相對穩定，而物業使用人并不是物業服務合同的當事人，而且變動相對較快，為了保障物業管理企業的合法權益，《條例》進一步規定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。

所謂連帶繳納責任，是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

2.未交付房屋的交費主體

在一個物業管理區域內的新建物業，產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業之前，建設單位是惟一的業主。如果建設單位聘請了物業管理企業實施前期物業管理服務的，應當支付物業管理服務費用。（責任編輯：中大編輯）

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