《物業管理實務》是2014年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業管理師考試《物業管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

商業經營性物業管理的內容

(一)商業經營性物業的前期管理

從物業管理的角度上考慮，物業管理企業應在物業的設計、建造階段即行介入，從而提出設計方面的設想及建議，對樓宇的結構及隱蔽工程做到了解，使得物業管理公司在日后的管理或維修中減少損大。但由于物業管理尚屬新興行業，發展并不成熟，目前能前期介入的尚屬少數。對商業樓宇來說，物業管理的前期介入尤為必要。前期介入的主要內容有：

1.設計介入。樓宇的設計人員通常在設計過程中，從整體上的把握考慮較多，諸如樓宇的外觀及主要結構。因其沒有具體管理樓宇的經驗，因此對樓宇的設計細節上難以做到既符合商業樓宇的整體布局，又能滿足商戶經營時的具體需求，還便于物業管理公司有效的管理。例如，消防自動報警裝置的安裝布局，從設計理論上可能達到預防火災、撲滅火源的效果，然而在實際上，樓宇竣工出租后，由承租人根據自己經營的需要進行間隔和布設柜面，便可能出現本來供一個間隔區的消防噴頭群被分隔的情況。一旦一個隔離間出現火情，頂上被分隔在兩個空間的自動消防噴頭群會同時打開灑水，有火源的隔離間消防噴頭不夠用，而無火源的隔離間卻在灑水。再如電梯位、自動扶梯位的選擇、電視監控探頭的位置布局等都應考慮到實際運用的各種情況。

2.結構工程的介入。物業管理公司對經營商戶各種形式的裝修、商場柜臺的布局及其他商業經營的需求等情況了解甚多，因此對商業樓宇的結構設計會有較多現實的或超前的考慮及看法，尊重物業管理公司對樓宇設計的意見，會使得樓宇結構的設計更為合理、完美，也會使設計者在物業管理者提出平常管理時容易出質量問題的地方做出設計改進，如樓頂滲水，屋頂預制板間的接縫、墻面起殼、橫梁位置不合理等方面。

3. 設施設備安裝的介入。商業樓宇的設施、設備多，安裝合理，布局得當，可避免樓宇竣工交付使用后一些不必要的變動，如供電系統、給排水系統、消防系統、電視監控系統、弱電系統、中央空調系統等，其管道、電線的走向，電表及管線的負載量，應充分考慮到地域和商場樓宇的特點及發展需要，留足余地。再如現在的高檔商業樓宇其經營管理都由計算機操作控制，出此在電源線路的敷設中應充分考慮到各種用電需求。

4.裝潢、裝修的介入。裝潢、裝修在物業管理的前期介入中亦為非常重要的一環，其具體內容將在商業物業的日常管理中予以介紹。

(二)商業經營性物業的驗收與接管

物業的接管驗收是物業管理的重要環節，主要指物業管理企業在接管物業前對將接管的物業進行全方位的驗收。接管驗收可分為新建樓宇的驗收和舊有樓宇的驗收兩種。

1.新建商業物業的接管驗收。新建樓宇的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工程的驗收和設施設備的驗收。驗收程序及內容如下：

(1)樓宇竣工后，由建設單位或業主書面提請物業接管單位先就產權資料、工程技術資料以及樓宇竣工驗收時有關工程設計、施工和設備質量等方面的評價報告進行審核，對條件具備的，在規定的時間內簽發驗收通知，并約定驗收時間。

(2)驗收的具體內容。包括：①主體結構。地基沉降不得超過國家規定的可允許變形值范圍，不得引起墻體和上部結構開裂或其他結構的損壞。②內外墻和樓層面。外墻無論是采用貼面，還是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墻面或墻體，不得有空鼓、裂縫和脫落，地面應平整，沒有裂縫、起砂脫皮等現象。 ③設施與設備。設施及設備的驗收亦為重點。供電系統的設計負荷載量，設備的運轉情況，安全因素，設備如空調、電梯的線路和照明線路、弱電設備線路等應分開，并有明顯的標識;給排水的管道，中央空調的管道的實際走向與設計圖紙是否相符;管道排水應流暢，接口不滲漏，空調管接口處無滴水;消防設施須符合國家有關標準，并有消防部門的檢驗合格證;空調、電梯、自動扶梯等各種設備應運轉正常等。④其他工程的驗收。樓宇如造有噴水池等，亦應檢驗其性能是否正常;有綠地的應檢查綠化的程度及其施工質量。

2.舊有商業物業的接管驗收。舊有商業樓宇的接管驗收較新建樓宇的驗收更為復雜，驗收時側重點有所不同，主要因素是：①樓宇經過或長或短的時間使用，其完損程度不一;②經過不同程度的修繕;③內部都經過承租商戶和業主的裝修;④設施、設備老化，有的尚需更新，或部分設備陳舊，跟不上商業樓宇用戶的需要;⑤工程技術資料不一定保存完整，給接管后維修工作帶來很大問題等。

因此，舊有樓宇驗收的主要步驟及內容如下：

(1)成立專家評估小組，對樓宇的完損，設施、設備的損耗等多方面進行綜合評估，作為物業管理公司在物業接管驗收之前和之中的重要參考或依據;

(2)提供盡可能全的樓宇設計、建造、竣工驗收、樓宇修繕等有關資料，以求對樓宇竣工時的狀態和現狀有全面了解;

(3)測算出將來的樓宇維修基金，設施設備更新資金，商業環境的改造資金，管理中的可能收支情況及可能的利潤額。

(4)驗收內容應重點包括：地基的沉降值是否在允許的范圍內，主體結構是否變形;墻體及樓層面是否有裂縫，程度如何;設施和設備的完損程度，是否在使用期限內;商戶的裝修是否損及樓宇的結構等。

(三)商業經營性物業的日常管理

1.房屋及附屬設施設備管理。大型商業經營性物業的房屋及設施設備是經營活動所必須的，物業管理企業對商業經營性物業房屋及設施設備的維修養護工作是否到位，直接關系到商業物業是否能夠正常營業。

商業經營性物業房屋的管理及維修養護工作與寫字樓等類型物業基本相同。商業經營性物業的設施設備管理工作主要有以下幾個方面：

(1)結合商業經營性物業的營業時間，制定設備設施日常性、階段性維修養護計劃，使設備設施維修養護工作按部就班地逐步實施，不影響商業經營性物業的正常經營活動。

(2)建立有效的巡視檢查制度，對供電設備系統、給排水系統、消防系統、照明系統、霓虹燈廣告等設備定時、定期查巡，及時發現和解決問題，確保設備設施正常運行。

(3)對電梯、中央空調等重點設備做好對外委托性維修養護工作，以保證為客戶提供順暢的交通和適宜的溫度。

(4)對設備設施的報修工作應于第一時間及時處理，保持高效率，以使商業經營性物業不至于因設備故障而中斷經營活動。

(5)及時整改容易造成客戶損傷的設備設施，如柜臺鋒利的玻璃邊、角應進行修整等，避免使消費者受到意外傷害。

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（責任編輯：vstara）

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