2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、物業管理機構與管理內容

新加坡的物業管理范圍很廣，除購房和轉銷直接放在建屋發展局申請外，其他業務都在物業管理單位辦理。

其業務范圍包括：房屋維修與保養;機電(包括電梯、電器等)及消防設備(包括供水、供電系統)的維修保養;商業房屋(小販中心、購物中心)的租賃服務與管理;

出租住宅的租金繳納與售房期款的收取;

公共場所的出租服務與管理;

小區停車場的管理;

小區的環境清潔的實施與管理;

園藝及綠化管理;配合治安部門搞好治安工作。

此外，還有負責介紹居民勞動就業及其他方面的服務。

組屋管理制度完善，執行堅決。為了加強對組屋的管理，管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進新居后應注意的事項和有關知識，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權利和義務、物業管理部門的權利和責任等。

(一)對出售、出租的公共住宅內部裝修的管理規定

在新加坡，政府出售的公共組屋的室內一般不裝修。住戶可根據自己的經濟能力和愛好自行裝修，但有其嚴格規定。為減少裝修對周圍鄰居的干擾，住戶在領到鑰匙之日起三個月內必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進行第二次裝修。

住戶裝修住宅須向建屋發展局申請裝修許可證，然后才可由領有建屋發展局頒發的施工執照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證，并由住戶向物業管理部門交納一筆建筑材料搬運和廢物處理費。

為了保證建筑物的結構完整性和外觀統一性，以及保證安全，又對室內裝修項目作了嚴格規定。例如，不得改變住宅主體結構;廚房和衛生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內不準更換;不許改變窗子外觀;陽臺上不許裝窗;等等。

此外，對改裝電線和電源開關等項目也有嚴格標準，要求必須符合電器操作規范和電器使用安全的規定。

政府規定所出售的公共組屋從領取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領取鑰匙后限期提出缺損報告，保修期滿后，室內設施的修理費由住戶自己負責。物業管理部門負責住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂等公共部位的維修和保養。

(二)組屋內公共設施的保養

1.住宅樓的維修。建屋發展局規定每五年對整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行依次維修。

2.電梯的保養與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經常檢查，一旦電梯發生故障，乘客受困于電梯內，只要按響警鈴，5分鐘內電梯維修人員就會來進行搶修。

3.戶內水電衛生設備的保養服務。建屋發展局設有“熱線”電話，與各區物業管理單位保持聯系，為居民提供24小時服務。

各物業管理單位都有維修車，以便及時趕到工作現場。當然，這類維修實行有償服務。

4.公共電視天線。每幢住宅樓均設置公共電視天線，為住戶服務，以保證取得良好的收視效果。

5.公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設有圍護，是敞開的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動場所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶?；顒訒r可以租用，但須向建屋發展局下設的管理部門申請準用證。

6.停車場管理。組屋的停車場都由組屋管理單位統一管理，并具備完善的制度。任何擁有車輛的住戶，必須向物業管理單位申請“停車季票”，每戶只準申請一個停車位，屬于建屋發展局的店鋪租戶、公共住宅租戶和房主有優先獲得“停車季票”的權利。

夜間停車必須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執行按鐘點收費。此外，停車場還提供洗車服務。

7.垃圾的處理。為了確保小區整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內，方可投入垃圾桶，并規定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。

同時，還規定易燃、易爆、易碎物不準投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

(三)新加坡的公共住宅的管理與維修服務

公共住宅的管理與維修服務都由建屋發展局負責提供，在其所屬36個區辦事處根據管理工作的需要下設若干個業務組，負責對所管轄的住宅進行管理。

1988年5月，住宅管理進行機構調整，原由建屋發展局管理的公共住宅由新成立的市鎮理事會接收。建屋發展局只扮演一個在發展與研究工作上提供支援性服務的角色。建屋發展局為市鎮理事會提供電腦應用系統和24小時緊急維修服務。

電梯里裝有自動拯救系統，此外還裝有自動監測系統，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

1988年5月，國會通過了成立市鎮理事會的法令。市鎮理事會負責管理公共住宅。市鎮理事會管轄的地區以政治選區劃分，可在單一選區或一組選區內施行。新加坡現有81個選區，23個市鎮理事會。

市鎮理事會是一個法人組織，成員至少6位，最多30位。選區內國會議員為市鎮理事會主席，其他成員由建屋發展局委派和選區內的住戶選舉產生。

市鎮理事會有嚴密和規范的組織機構與規章制度，主要職責是管制、管理、維持及改善管轄區域內的公共產業，除組屋區的公共場地、商店、市場外的組屋區內部的管理，業務上受建屋發展局的指導，

但在實施管理中又具備相對的獨立性，目的在于加強居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區的管理工作。

市鎮理事會的主要宗旨是：支持、配合、監督物業管理部門搞好住宅區管理;維護業主或住戶的合法權益;對公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業主或住戶利益有關的事宜作出決策;開展各種有益于住戶身心健康的活動。

根據新加坡的長遠規劃，居住在私人住宅的人口將達到總人口的30%。1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據此，對共管式公寓和其他建筑物，私人業主都擁有個別的分層地契。

每個單位的購買者對于共有產業都有分享權。法令規定分層單位業主必須依法組建管理理事會，其目的是為了更有系統及有規劃地負責大樓的保養與管理工作。管理機構設立管理基金及備用金。

管理基金用于日常的開支，例如保險費、清潔費、公用水電費和保安等業主所應繳的費用，具體金額的提供取決于業主所擁有產業的分享價值的高低;備用金則用于較大項目的維修及機械裝置的更換。

無論是市鎮理事會，還是私人住宅的管理理事會，都通過委托物業管理公司來負責日常的工作。物業管理公司根據管理范圍分設下列部門及人員：

1.財務組，負責各類費用的收繳、各類計劃與統計等，設財務監督、出納員、收租員、打字員、信差;

2.工程維修組，負責公共設施與設備的維修、房屋的維修與工程預算、業主房屋裝修的監督等，設高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工;

3.市場管理組，負責治安和消防安全、車輛的保管與管理、各類商業與文化娛樂等，設高級管理員、市場監督員、停車場監督員、管理員;

4.環境清潔組，負責環境衛生，設中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭;

5.園藝組，負責園庭綠化，設中級園藝員、園藝員和園藝工頭;

6.服務組，負責綜合代辦服務、交通運輸等，設電話服務員、司機、外勤人員;

7.文書組，負責行政管理、后勤工作等，設公關助理、速記員、打字員、內勤人員。

另外，物業管理公司還可根據所管轄區的具體情況，設監督部門，以監督各類法規執行情況和接受住戶的投訴，從而提高服務水平和管理水平。

新加坡的住房建設和居住區的管理充分體現了服務于人的宗旨。經過30多年的努力，新加坡人在基本住房需求獲得滿足和社會日益富裕的同時，選擇組屋的條件也提高了。

他們要求更優良的設計和居住環境。大多數人等待購買更優良、更完善的組屋。為確保組屋的供求得到更好的配合，建屋發展局在1989年7月實施了訂購組屋制度。

這個制度按照組屋的需求量來興建組屋，同時為了縮短新舊組屋區之間的素質上的差距，政府通過建屋局進行了一項長期的舊屋翻新計劃，以便使它們能夠更接近新組屋的水平。

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（責任編輯：中大編輯）

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