租賃管理

1. 通常意義的物業租賃指的是房屋租賃(單選)P155

2. 房屋租賃的含義有以下兩點：(必須掌握)

1) 出租人必須是房屋所有權人 2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經營活動，也包括利用自有房屋以聯營、承包經營、入股經營或合作經營等名義出租或轉租房產。 P155

3. 房屋租賃的特點:1) 房屋租賃不轉移房屋的所有權 2) 房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

3) 房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系 4)房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止 5)租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人 P155-156

4. 按房屋所有權的性質劃分: P156

房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。(單選、多選)

5. 按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。(多選)P157

6. 定期租賃是物業管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結束日期。期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租戶必須把物業交還給業主。定期租賃(單選)不因業主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權的歸屬形式不變。P157

7. 自動延期租賃又稱為周期性租賃。P157

8. 意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業租用權，可以未經提前通知而隨意中止。意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。P157

9.(單選)按物業租金的內涵劃分：物業使用過程中所發生的費用，主要由稅費，物業管理費和承租單元內部的使用費三部分組成。通常分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費用。凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部。百分比租金稱為超出性租金，常用于零售商業物業P158

10. 凈租通常在長期租賃中采用。(單選)P158

11. 凈租金有三種形式(多選)：第一，租戶除向業主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費;第二，除負擔第一種所提及的各項費用外，還要支付物業管理費用;第三，除支付第二種形式中的費用外，還需支付房產稅、保險費等固定費用，承擔物業維護和修繕等一切開銷。P158

12. 百分比租金(重點單選)P158

13. 其他劃分方式：按照房屋的使用用途劃分;按照承租人的性質劃分。P159

14. 物業租賃管理模式常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。(多選)P159

15. 包租轉租模式(單選)具體做法：將出租物業全部或部分包租下來;然后負責轉租，即物業管理企業再零星出租。P159

16. 出租代理模式(單選)具體做法：業主全權委托物業管理企業負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。P159

17. 委托管理模式 業主自己直接負責租賃活動，不讓物業管理企業介入。物業管理企業面對的是一個業主和諸多承租人。P160

18. 房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發《房屋租賃證》。

(一)房屋租賃登記備案的一般程序：合同簽訂30日內，到當地房地產行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序:為申請、審查、頒證三步。(多選)P160

19. 有下列情形之一的房屋不得出租：

⑴ 未依法取得《房屋所有權證》的; ⑵ 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;⑶ 共有房屋未取得共有人同意的;⑷ 權屬有爭議的;⑸ 屬于違章建筑的;⑹ 不符合安全標準的;⑺ 已抵押，未經抵押權人同意的;⑻ 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;⑼ 有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。P161

20. 房屋租賃中的違法行為及處罰:

⑴ 偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

⑵ 不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續，并可以處以罰款;

⑶ 未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。P162

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（責任編輯：黑天鵝）

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