為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

第二章房地產投資及其區位選擇

1、房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。房地產投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產。P20

2、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者可以獲得作為房地產業主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。P20

3、房地產投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發投資和置業投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。P20

4、房地產直接投資(1)房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。(2)房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房，也可以是舊有物業P21

5、房地產間接投資(1)房地產企業債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。(2)投資于房地產投資信托基金(REITS)：使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用(3)購買住房抵押支持證券(MBS)P21

1.房地產企業債券和股票投資

2.投資于房地產投資信托基金 優點：第一，收益相對穩定;第二，流動性較好，容易轉換為現金。

按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。

6、房地產投資的特性(1)位置固定性或不可移動性，是房地產最重要一個特性;(2)壽命周期長，房地產壽命可區分為經濟壽命和自然壽命(3)適應性(4)各異性：是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(5)政策影響性(6)專業管理依賴性(7)相互影響性P22

7、(一)房地產投資之利(1)相對較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機構的支持(4)能抵消通貨膨脹的影響(5)提高投資者的資信等級P25

(二)房地產投資之弊(1)流動性差(2)投資數額巨大(3)投資回收期較長(4)需要專門的知識和經驗P26

8、房地產投資風險的定義：從房地產投資的角度來說同，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。P27

9、風險與不確定性：標準方差越小，風險越小;標準方差越大，風險就越大。P27

10、房地產投資的風險主要體現在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。P28

11、面臨的系統風險有：1)通貨膨脹風險2)市場供求風險3)周期風險4)變現風險5)利率風險6)政策風險7)或然損失風險P28

12、(一)通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業的投資者，實際上承擔了本來應由租戶承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業基準折現率的直接加和。

(二)周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。(三)變現風險是指急于商品兌換為現金由于折價而導致資金損失的風險。(四)利率風險，利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：(1)是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;(2)是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，利率提高還會抵制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。(五)政策風險是房地產投資中危害最大的一種風險收益現金流風險：是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。P28-30

13、個別風險包括：1)收益現金流風險2)未來經營費用風險3)資本價值風險4)比較風險5)時間風險6)持有期風險P31-32

14、風險對房地產投資決策的影響主要體現為：1)根據項目風險大小確定相應的投資收益水平2)根據風險管理的能力選擇投資方向3)根據風險周期變化特點把握投資時機P32-33

15、(1)房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。房地產投資中區位選擇的特殊重要性。影響房地產投資成敗的要素絕不僅僅是“區位”，還包括市場宏觀環境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產市場的時機選擇和在市場上的持續時間長短、所投資的房地產類型等。所有其他影響要求均與房地產所處的“區位”相關。

(2)房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會經濟、自然環境或背景。

(3)房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。

(4)房地產投資中的區位，絕對不能簡單地①將其理解為地理位置②還應重點考察其在城市社會經濟活動中的位置③在整體市場供求關系中的位置④在未來城市發展建設中的位置P34-35

16、不同類型房地產投資對區位的特殊要求：(1)居住物業(2)寫字樓物業(3)零售商業物業(4)工業物業

(1)居住物業：1)市政公用和公建配套設施完備的程度2)公共交通便捷程度3)環境因素4)居民人口與收入P35

(二)寫字樓物業

1.與其他商業設施接近的程度。2.周圍土地利用情況和環境。3.易接近性。

(三)零售商業物業

取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的60%～75%都來自該區域次要區域是距離項目所處地點5～15kin的區域(對市級購物中心而言)，項目營業額的15%～20%來自該區域;邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5%～15%。

(四)工業物業

當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等

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（責任編輯：中大編輯）

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