為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

三、早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1.內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2.方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目管理工作。

【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個項目的狀況，第一期消費者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇梢便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

(二)規(guī)劃設(shè)計階段

1.內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議;

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見;

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

2.方法和要點

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護(hù)角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需要，從而有利于促進(jìn)項目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配套在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨立和封閉。這樣對不同組團(tuán)就能按服務(wù)對象的特點提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

(三)建設(shè)階段

1.內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

(2)配合設(shè)備安裝、確保安裝質(zhì)量。

(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2.方法和要點

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要的依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法。既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。

(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機電技術(shù)人員全程跟蹤機電設(shè)備的安裝，累計提出了200余項改進(jìn)意見。

(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標(biāo)準(zhǔn)。

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（責(zé)任編輯：vstara）

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