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9.工作計劃

在物業管理方案中，整體工作計劃的制訂應該緊扣物業管理項目總體策劃中的指導思想、工作重點，并結合招標文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的編制大體可分成三個階段：即籌備 期、交接期和正常運作期。制訂計劃過程中，要考慮物業管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現方式。

籌備期的工作計劃內容，主要包括擬訂物業管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業管理協議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入參與設備安裝調試及建筑質量把關，提供專業意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業管理供應商的評審和確定等。

交接期的工作計劃內容，主要包括簽訂《前期物業管理協議》或《物業管理委托合同》、制訂《業主臨時公約》、完善物業管理方案、建筑物本體和設備資料的接收建檔、樓宇設施設備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務，檔案建立分類管理等。

正常運行期的工作計劃內容，主要包括員工常規培訓、物業管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區文化活動的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配套服務項目啟動、國家省市物業管理優秀小區、大廈等的創建基礎工作等。

10.物質裝備

物質裝備必須以滿足項目管理需要為目的，在制訂物資裝備計劃時，應該圍繞物業管理的開展為核心，從作業工具、項目機構的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮，同時還應根據工作進度和需要分輕重緩急，根據不同階段的需求合理安排物資設備的到位。工作計劃的內容一般采用表格的方式進行表述。

11.費用測算

(1)費用測算的依據

在測算費用的過程中，物業管理企業要依據所接管的物業類型、性質、市場定位、配套設施設備的具體情況及管理要求和服務項目，并參照招標物業所在區域物業管理市場同類同質物業的收費標準及企業現有日常綜合管理的經驗數據進行全面、具體的測算。

(2)費用測算的內容

測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測;物業收入項目的預測;管理風險、經營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。

1)物業管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設施日常運行維護費用、機電設備日常運行維護費用，環境物業服務費用、安防系統運行維護費用、公用水電費用、固定資產折舊費、不可預見費用、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。

2)物業管理收入，主要包括主營物業服務費收入、停車場收入、物業租賃及經營收入、有償特約服務收入等。

(3)費用測算的方法

1)根據管理成本推算物業管理服務費單價。首先依據招標物業的基本資料、招標方的物業管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現的各種風險進行預測、估算不可預見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進行估算)，最后根據上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區間的物業管理服務費標準，在此標準的基礎上根據投標策略進行相應調整，測算出最接近標底的投標報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業管理服務費的面積為18.5萬m2，當地同類同質高層住宅的物業管理服務費用市場參考價格在3.2~3.6元/ m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規定低于成本價10%的報價將作為無效處理。投標企業依據各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/ m2，由于招標文件關于報價的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業根據投標策略將投標報價確定為3.30元/ m2。

2)根據預定的物業管理服務費用標準測算物業管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導價的物業管理項目進行招標時，通常需要在預定的物業管理服務費用標準下制訂相應的成本、費用測算方案，如城市居民經濟適用房、政府公用基礎設施等;另一種是在單一業主的招標項目或小范圍的邀請招標與協議招標的項目中出現的，由招標方在此價格的基礎上制訂方案。再根據方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據測算結果對其他相關項目的方案內容進行科學設計或調整，以期符合招標方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結合，以確保成本控制和風險預測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設施項目，其中可進行商鋪租賃經營的面積外600 m2，計收物業管理服務費用的面積為4.2萬m2。招標方要求投標企業按不超過3元/ m2的物業管理服務費用單價標準進行報價，租賃收入彌補物業管理服務費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經營、自負盈虧。投標企業預測物業管理服務費用為126萬元/年，物業租賃收入為18~21萬元/年，合計收入約為144~147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經營、管理風險的預測。測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/ m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標企業在3元/ m2的標準下有一定盈利的空間，根據投標策略確定該項目的報價為2.9元/ m2。

12.成本控制

(1)成本費用控制在充分調動全體職工控制成本費用的積極性的基礎上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支出的控制。

(2)成本費用控制應與提供優質的物業管理服務相結合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。

(3)在成本控制方案中，應明確規定各部門和有關人員應承擔的責任，賦予其相應的權限，并通過考核其責任履行情況，予以相應的獎罰，使成本費用控制的目標及相應的管理措施真正落到實處。

(4)在成本全面控制的基礎上，對一些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。其中，例外情況的常用判斷標準為金額的大小、持續時間的長短以及是否可控等。在實際操作中，這一原則主要應用于成本費用的日常控制中，因此在方案中應綜合體現。

復習思考題

1.物業管理招標的概念是什么?

2.物業管理招標的方式有幾種?

3.物業管理招標投標的基本要求和基本原則是什么?

4.物業管理招標的一般程序是什么?

5.招標文件應包括那些內容?

6.物業管理投標的一般程序有那些?

7.物業管理投標主要存在哪些風險，如何進行有效控制?

8.在物業管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素?

9.物業管理方案包括哪些基本內容?

10制訂物業管理方案的一般程序是什么?

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（責任編輯：vstara）

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