《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)承租客商的選配

(一)承租客商的類(lèi)型

公共商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有權(quán)人是通過(guò)經(jīng)營(yíng)商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的店、廳出租而贏利的，因而公共商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理者必須重視對(duì)承租商的選擇及搭配。管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租客商進(jìn)行分類(lèi)：

1.零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家用電器設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、家具商店、食品店、藥店、文化用品商店、書(shū)店、音像制品店、服裝店、床上用品店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨店、雜貨店等。公共商業(yè)場(chǎng)所、樓宇的管理者在選配承租客商時(shí)，要盡量做到經(jīng)營(yíng)各種食品的零售商店“齊”、“全”、“潔”，以滿足消費(fèi)者各方面的需要。

2.零售商店的不同形式。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專(zhuān)業(yè)商店，現(xiàn)代的零售商店形式還分為百貨公司、連鎖商店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷(xiāo)商店、特色商店等。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，他們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)各個(gè)階層顧客的不同需求。

3.不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同層次的商店，如全國(guó)性的、區(qū)域性的、一般性的，公共商業(yè)物業(yè)的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。

4.不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括飲食業(yè)：如飯店、酒吧、酒樓;服務(wù)業(yè)：如星級(jí)賓館、旅館以及攝影沖擴(kuò)商店、修理店、美容院;娛樂(lè)業(yè)：如影劇院、錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園;金融機(jī)構(gòu)：如銀行、儲(chǔ)蓄所、信用社等。公共商業(yè)物業(yè)實(shí)際上可以稱(chēng)為是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。

5.承租客商在商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的不同作用。承租客商根據(jù)其承租營(yíng)業(yè)物業(yè)的期限可分為三種類(lèi)型：即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶。他們對(duì)公共商業(yè)場(chǎng)所的作用是不同的。

(1)基本承租戶又稱(chēng)關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常在20年以上，這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)場(chǎng)所、樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入起主要作用，是公共商業(yè)物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

(2)主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起到重要作用。

(3)一般承租戶的租賃期一般在10年以下。

合理安排這三類(lèi)承租客商的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達(dá)50%以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積一半以上要有長(zhǎng)期的客戶;主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上;其余的20%由一般承租客商承租，盡管他們變動(dòng)性比較大，但這也體現(xiàn)了公共商業(yè)物業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。

(二)承租客商的選配

公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租客商時(shí)，主要應(yīng)該依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇規(guī)模的大小和不同層次確定。大型公共商業(yè)樓宇如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品、零售企業(yè)的形式以及商業(yè)機(jī)構(gòu)、門(mén)類(lèi)應(yīng)該越齊越好，給人以購(gòu)物天堂、度假好去處的舒適感覺(jué)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省、市級(jí)、國(guó)家級(jí)乃至世界級(jí)商店分店為基本承租戶。中心公共商業(yè)場(chǎng)所，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售企業(yè)形式應(yīng)該盡量齊全，各種其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也應(yīng)該有，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心，則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

在選擇具體承租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了能滿足日常消費(fèi)者需求外，還必須預(yù)計(jì)有哪些時(shí)尚消費(fèi)品可以吸引更多的顧客。理想的承租戶要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他商業(yè)場(chǎng)所中的同類(lèi)商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力，其所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要了解承租戶的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況，看他是否有支付租金的能力，以及他需要的服務(wù)。

1.承租戶的聲譽(yù)。聲譽(yù)是選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)承租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。對(duì)于原有的一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來(lái)說(shuō)，很容易對(duì)其聲譽(yù)作出評(píng)估。例如，商家能否將消費(fèi)者視為“上帝”，實(shí)行無(wú)理由的退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家對(duì)顧客的服務(wù)質(zhì)量;售貨員對(duì)所銷(xiāo)售的商品了如指掌，著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個(gè)商業(yè)場(chǎng)所的一筆無(wú)形財(cái)富;零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽(yù)方面所作出的努力的大小。

經(jīng)營(yíng)新業(yè)務(wù)的商家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，但其收益可能會(huì)超過(guò)其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)新建立的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評(píng)估其經(jīng)營(yíng)思想和策略，一個(gè)企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務(wù)的計(jì)劃，確定了合理的商品種類(lèi)和適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者支付能力的價(jià)格結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)好于那些沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)策劃的商業(yè)。

2.承租戶的財(cái)務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真核查承租戶的財(cái)務(wù)狀況。這種調(diào)查可以通過(guò)承租戶填寫(xiě)的申請(qǐng)表，到其開(kāi)戶銀行、工商管理機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)構(gòu)了解承租戶的財(cái)務(wù)狀況和支付能力。在詳細(xì)核查中還要搞清承租戶的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)體制，特別是其與某些大公司的財(cái)務(wù)責(zé)任關(guān)系。因?yàn)楹芏嘧庸尽⑻卦S公司的財(cái)務(wù)是獨(dú)立的，總公司沒(méi)有責(zé)任承擔(dān)這些小公司的債務(wù)。

低于預(yù)期的資本回報(bào)水平是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租戶開(kāi)展的每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)、建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出;對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和停業(yè)損失也需考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中，新建立的承租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來(lái)應(yīng)付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。

核查承租戶財(cái)務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶時(shí)作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好，極有名氣的大商號(hào)是優(yōu)先入選的對(duì)象。香港商業(yè)樓宇大部分是以租金招標(biāo)方式出租，但對(duì)有名的商號(hào)及大租戶，一般采取協(xié)議方式出租。用協(xié)議方式出租的租賃年期和租金方面，可根據(jù)營(yíng)業(yè)額和商號(hào)的知名度采取彈性的處理方法，使承租戶有較大的選擇余地并有利可圖。

3.承租戶的組合與位置分配。公共商業(yè)經(jīng)營(yíng)性樓宇的承租戶組合與位置分配，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍而定。以一個(gè)大型百貨公司為主要承租戶的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以超級(jí)市場(chǎng)為主要承租戶的商業(yè)場(chǎng)所將吸引那些想買(mǎi)便宜貨的消費(fèi)者。主要承租戶的類(lèi)型決定了商業(yè)場(chǎng)所的承租戶組合形式。而次要承租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類(lèi)不能與主要承租戶所提供的商品和服務(wù)的種類(lèi)相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。

當(dāng)購(gòu)物中心內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的主要承租戶時(shí)，應(yīng)注意他們各自提供的商品和服務(wù)種類(lèi)是否搭配合理，且與次要承租.戶所提供的商品和服務(wù)種類(lèi)互為補(bǔ)充。將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一個(gè)部分來(lái)對(duì)待，是使承租戶組合最優(yōu)化的有效方法。當(dāng)一個(gè)新的購(gòu)物中心落成時(shí)，合理地為每個(gè)承租戶確定位置，對(duì)于提高該承租戶乃至整個(gè)物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處，因而也異常重要。

4.承租戶需要的服務(wù)。作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓宇使用面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)物業(yè)中心的客流量有多大等。此外，某些承租戶為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問(wèn)題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)、餐飲店和娛樂(lè)中心需要晚間營(yíng)業(yè)時(shí)的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問(wèn)題，以便在簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。滿足特殊服務(wù)應(yīng)和商業(yè)場(chǎng)所功能相適應(yīng)、與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)抵觸。

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