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財務管理物業管理企業財務管理

物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業管理財務管理工作，有利于規范物業管理企業財務行為，有利于促進企業公平競爭，有效保護物業管理相關各方的合法權益。

一、物業管理企業營業收入

(一)物業管理企業營業收入的內容

營業收入是指物業管理企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括物業管理主營業務收入和其他業務收入。

1、主營業務收入

主營收入是指物業管理企業在從事物業管理活動過程中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

(1)物業管理收入是指物業管理企業向物業產權人、使用人收取的公共服務費收入、公眾

代辦性服務費收入和特約服務收入。

(2)物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設

施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施所取得的收入。

(3)物業大修收入是指物業管理企業接收物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、

共用設施設備進行大修取得的收入。

2、其他業務收入

其他業務收入是指物業管理企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物質銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業用房經營收入是指物業管理企業利用物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發屋、商店、餐食店等的經營收入。

例4：物業服務企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，稱為( C )

A 商業用房經營收入 B 物業管理收入 C 物業經營收入 D 無形資產轉讓

二、物業管理企業的成本費用和稅費

(一)物業服務企業營業成本的內容

1. 直接人工費。物業管理企業中直接從事物業管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

2. 直接材料費。物業管理企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

3. 間接材料費。企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業服務企業成本費用的管理

(1)實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

(2)物業管理企業經營管轄物業共用設施設備支付的有償費用計入營業成本，支付的物業管理用房有償使用費計入營業成本或者管理費用。

(3)物業管理企業對物業管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用中。

(4)物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用;收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業服務企業其他業務支出的內容及管理

物業管理企業其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。物業管理企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

(四)物業服務企業稅費的管理

物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

例5：物業企業營業成本包括( BCD )

A 辦公費用 B 直接人工費 C 直接材料費 D 間接材料費 E 企業收入稅費

三、物業管理企業利潤

(一)物業管理企業利潤的構成

物業管理企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

例6：物業管理企業利潤由哪幾部分構成(ABCD )

A 營業利潤 B 投資凈收益 C 營業外收支凈額 D 補貼收入 E 其他業務利潤

四、物業服務費成本(支出)構成(掌握)

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業管理區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域綠化養護費用;

(5)物業管理區域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業管理企業固定資產折舊;

(8)物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

(9)經業主同意的其他費用。

物業管理項目的財務管理

一、物業管理項目機構財務管理概述

物業管理項目財務管理是指在一個獨立行使管理權的基層物業管理單位內，獨立核算的財務主體進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。

二、物業管理項目財務管理的類型

物業管理項目財務管理因具有不同的特性，其與普通的財務管理是有區別的。從目前物業管理項目機構財務管理的現狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

紅色部分是考點。

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（責任編輯：vstara）

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