為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

第八章 合同風險管理

1、合同的概念：合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。就物業管理活動來看，物業管理中的各種合同是開展物業管理工作的基礎。P207

2、 物業管理活動中主要的合同類型：

(1)物業假設單位在開發過程中所訂立的合同(2)前期物業服務合同與物業服務合同。(3)業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同。(4)物業管理企業)物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同。P207、208

3、 物業管理合同的構成要素：(1)物業描述，旨在界定管理對象及其范圍(2)合同期限，旨在界定合同雙反責任和權力存續的時間;(3)管理者的責任，旨在清晰界定物業經營管理服務具體工作內容及標準;(4)業主的目標，旨在明確業主委托物業經營管理服務所要達到的目標，以便物業公司依此制定工作計劃、明確管理績效考核標準;(5)管理的權利范圍，旨在清晰界定物業經營管理企業在提供服務的過程中，就有關決策問題可以行使的管理權限;(6)物業經營理服務報告的內容要求，旨在確定物業經營管理企業在提交給委托方的物業經營管理報告中，具體應該應該包含的有關內容要求;(7)服務費用及支付方式，確定服務費用的收費標準(包干制)或計算方法(酬金制)，以及該服務費用的支付方式;(8)成本分配與使用，對物業經營管理過程中所發生的費用進行估算，并就其分配和使用法案作出安排。P208、209

4、 物業服務合同的類型：

(一)前期物業服務合同(1)前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂(2)前期物業服務合同具有過渡性(3)前期物業服務合同是要式合同

(二)物業服務合同

當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。

上述兩個合同的共同點。客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不用產權之間轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求有差異(表8-1)，兩個合同之間是互相銜接，互為補充的，從運作的角度講，兩個合同缺一不可。

兩個物業服務合同的差異

前期物業服務合同物業服務合同

合同主體甲方：新建住宅的開發

乙方：甲方選聘的物業管理企業甲方：業主委員會(代表所有業主)

乙方：物業管理企業

簽訂時間甲方出售住宅前一般應在業主委員會成立后三個月內，最遲不遲于六個月

合同有效期限合同有限期限自簽訂之日起，到業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同時止合同有限期限由雙方協議商定

在實踐中(1)物業管理企業承接一個物業管理項目后，往往將根據管理區域的規模、服務項目的多少和自身服務能力的情況，，將保安、綠化、保潔等服務委托給其他專業服務公司承擔(2)物業管理企業作為委托人與接受委托的專項服務企業之間簽訂委托服務合同(3)但是專項服務企業與業主之間并不存在合同關系。因此，這些專項服務的委托合同雖然與物業管理活動相關，但都不能稱之為物業服務合同。P210、211

5、 物業服務合同的法律特征：(1)物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提(2)物業服務合同是有償的(3)物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同(4)物業服務合同是勞務合同P212

6、物業服務合同的主要內容：(1)物業基本情況(2)委托服務事項(3)雙方的權利義務(4)物業服務要求和標準(6)專項維修基金的管理和使用(7)物業管理用房(8)物業經營管理(9)委托服務期限(10)違約責任P212、213、214

7、物業服務合同的簽訂要點(重點)

(一)“宜細不宜粗”的原則：(1)委托項目(2)各委托項目的具體內容(3)服務質量與標準(4)管理和服務費用(5)對物業管理企業的獎懲約定條款

上述五個層次是物業服務合同不可少的必備的內容。合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》《物業共用設施設備明細》四個附件，雙方還可就具體問題增加附件。

(二)不應有無償無限期的承諾：(1)物業管理從本質上講是行經濟條件下的有償服務(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。(3)無償提供管理服務在實踐上也是有害的(4)物業管理的委托是有期限的

(三)實事求是留有余地

(四)明確界定違約責任與處理方式P215、216、217

8、物業管理招投標的內涵和意義：物業管理招投標，包括物業管理招標和物業管理投標兩部分。物業管理招標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業管理企業的過程。物業管理投標是指物業管理企業為開拓業務，依據物業管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應聘申請和投標書，參與物業管理競標，以求通過市場競爭獲得物業管理權的過程。P219

物業管理招投標的特點

1.早期介入; 2.階段性

9、物業管理招投標的原則：(1)公開原則(2)公平原則(3)公正原則P219

10、物業管理招標方式：物業管理招標有公開招標、邀請招標、議標三種方式。公開招標一般適用于規模較大的物業，尤其是收益性物業。邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。P220

11、物業管理企業投標的關鍵事項：

(一)決定參與投標的關鍵因素

(二)投標過程中六項關鍵環節

(1)確定管理項目的整體思路，包括項目工作重點及應對措施;

(2)確定物業管理費價位，這是投標工作最難把握和最重要的因素之一;

(3)準確的物業管理年度收支測算;

(4)物業管理目標承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾;

(5)管理架構、管理機制和主要負責人員;

(6)正式投標時的演講陳述、答辯現場表現。

(三)不同階段的主要工作安排P226

12、風險的定義 ：所謂“風險”是指發生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。(重要)P227

13、風險的特征：(1)負面性(2)不確定性(3)可測性(重要)P227

14、風險的類型：(1)純粹風險與投機風險(2)財產風險、責任風險及人身風險(3)自然風險、社會風險、政治風險、經濟風險、技術風險(4)基本風險與特殊風險(重要)P228

15、風險成本包括以下三個內容：(1)防范、分散或轉移風險的費用(2)風險所帶來的損失及處理費用(3)風險的社會成本(重要)P229

16、風險管理的定義：風險管理是指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風險帶來的損失。P229

17、風險管理的步驟：(1)風險識別(2)風險評估(3)風險控制(4)風險調整P229

18、保險的定義 ：保險是為了應付特定的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現補償或給付的一種經濟形式。P230

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（責任編輯：中大編輯）

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