《物業管理實務》是2014年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業管理師考試《物業管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

收益性物業管理概述

【教學目的】

本講的教學目的是使學生了解收益性物業的含義、特點，收益性物業物業管理的主要內容，能夠根據收益性物業的特點制定物業管理方案。

【教學內容提要】

本講的教學內容主要包括：收益性物業的含義;收益性物業管理的組成部分;收益性物業管理的內容;收益性物業管理經費的來源等。

【教學重點和難點】

本講的教學重點是收益性物業管理的內容;難點是收益性物業管理與非收益性物業管理的差異。

【教學方法】

本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當的引導學生參與課堂討論。

【教學手段】

本講的教學手段將主要以傳統的講授教學手段為主。

【教學內容與學時】

本講的教學內容約需10學時，具體內容如下：

(1)收益性物業管理的含義及特點

(2)收益性物業管理的組成部分

(3)收益性物業管理的內容

(4)收益性物業的租賃管理

(5)收益性物業的租金管理

(6)收益性物業管理的經費

收益性物業管理及其特點

(一)收益性物業及其特點

1、非住宅物業。是指除住宅物業以外的物業。包括：市場上公開出租經營的收益性物業，政府機關和事業單位自用的辦公、生產、經營性的非住宅物業等。其中收益性物業的管理最為復雜，市場化、社會化的程度也最高。

2、收益性物業。是指以出租經營性房屋為主體對象的物業。一般指寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房以及其他可出租的物業(如出租型公寓)等。如北京的國際貿易中心，擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心在內的8幢主要建筑，總建筑面積達40余萬M2。

根據用途的不同，物業可以劃分為居住物業、商業物業、工業物業和其他物業等多種類型。商業物業在國內也有人稱為“商務物業”、“收益性物業”。美國的羅伯特·C·凱爾認為商業物業是“一種私有但為公眾提供商品、服務、設施和場地的場所”，國內較為成熟的概念認為商業物業是指以經營和收益為目的的建筑物及配套設備、設施、場地及相關權益的總稱。商業物業包括綜合樓、寫字樓、購物中心、酒店和康樂場所等。因此，它既可以是一幢配套設施完善的辦公樓宇、購物中心、百貨商店，也可以是一個加油站和停車場等。

隨著我國國民經濟的發展和城市建設水平的提高，各種類型的商業物業迅速發展，商業物業管理作為物業管理的一個重要組成部分，其市場化、社會化的程度也比較高。商業物業有出租經營、確保最高回報率的目標，它們的設備設施比較先進、復雜，對專業物業管理的要求較高，要求管理者有系統的經營管理理論、服務意識和操作技能，它最能反映現代物業管理的本質。

3、收益性物業的特點

(1)經營性。無論業主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業永久或一定期限的使用價值，其主要的目的都是直接或間接從事經營活動，他們的付出均構成經營成本的組成部分，經營活動的贏利目的非常明顯。

(2)公眾性。商業物業主要是為公眾服務，為有現實需要或潛在需要的顧客服務，因而原則上是應該能夠向公眾開放的。在這類物業中，雖然也有些企業制定了準入“門檻”，如會員制俱樂部，但這種門檻只能是“消費門檻”，凡具有這種消費能力和消費需要的顧客，都應該可以進入。

(3)服務性。商業物業主要從事第三產業，即服務業的經濟活動，而不是從事第一產業或第二產業的生產活動。

(二)收益性物業管理的含義及其特點

1、收益性物業管理的含義。所謂物業管理，簡單地說，就是人們對一個特定的物業進行的管理活動。但任何物業都是為人們的生產、生活服務的。因此，從這一角度去考察，物業管理的含義要豐富的多。關于物業管理的含義，理論界有廣義和狹義之分。

廣義的物業管理，是指一切為了物業的正常使用而對物業本身以及物業的所有者、使用者所進行的管理和服務活動。狹義的物業管理，一般只限于對某個已建成投入使用的具體物業在委托管理范圍內所進行的管理服務，其主要任務是房屋的維修養護、共用設備和設施的管理、治安保衛、清潔衛生、綠化養護等服務。商業物業管理的內容除了包括狹義物業管理的內容之外，還應當包括物業的出租、銷售、公共關系、客戶管理等經營管理方面的內容。

2、收益性物業管理的特點。

(1)需要營造良好的商業氛圍。商業物業的經營就是要吸引顧客，所以，講究良好的區位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車場，利用集聚效應，成行成市的布局來擴大消費半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營造氣氛。

(2)具有不斷追求設施設備先進性的特點。只有良好的、舒適的、高檔次的先進設施，才能保證業主的物業出租率及租客的營業收入。很多有名的酒店、商業大廈，雖然歷史悠久，但仍長盛不衰，除了其良好的商業信譽外，其重要的原因之一就是不斷更新設備設施，保持先進性，才能吸引租客和顧客。

(3)具有較高的租賃比例。很多商業物業的投資者，當物業建成后，全部或部分用于出租給其他人進行經營活動，以收取租金作為投資回報，如辦公物業，出租率會遠高于自用率。有些商務樓雖然是作為開發建設單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機構，如廣東建設銀行大廈、廣東發展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此。至于購物中心、批發市場等則很多都是出租鋪位或攤位。

(4)以出租經營為主的商業物業具有價值不能庫存的特點。以出租經營為主的商業物業中，房屋建筑物及其設備設施的價值是不能庫存的，若當天租不出去，就失去當天的價值和費用回收補償的機會。如商務樓的房間數是固定的，即使這個月的出租率達到100%，也無法挽回上一個月空置所造成的損失。而且不論物業的出租情況如何，其物業的管理服務支出的固定成本，一般不會因物業的空置而有太大的變化，如管理處的人員數量、公共照明、電梯服務等，都不會因租客的減少而削減。

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（責任編輯：vstara）

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