《物業管理實務》是2014年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2014年物業管理師考試《物業管理實務》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

寫字樓物業的特點

一般說來，寫字樓具有以下特點：

1、地理位置優越，交通條件便利。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設施和商業設施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速公路等)供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

2、單體建筑規模大，機構和人員集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會集數百家國內外大小機構，容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。

3、外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活。為吸引有實力的機構進駐辦公，滿足他們體現身份、高效辦公的要求，寫了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強調有獨特的線條、格局和色彩。 寫字樓內部空間分割較為靈活。當前，寫字樓內部空間結構設計一般有兩種方式：第一，預先分隔成大小不同、面積不等、風格各異的辦公室供用戶選擇;第二，辦公室設計為一個大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進行分隔、布置。

4、使用時間集中，人員流動性大。寫字樓的使用時間一般比較集中，多在上午8點以后、下午6點以前。上班時間，人來人往，川流不息，下班后人去樓空，非常安靜。

5、設施設備系統先進，智能化水平高。寫字樓內部一般都配備有更為先進的設施設備，如中央空調、高速電梯、監控設備、現代通信手段等，寫字樓的設備設施是物業管理的重點對象。根據使用功能，寫字樓的設備可分為8大系統：

(1)電氣設備系統。

(2)通信系統。

(3)空調系統。

(4)供暖系統。

(5)運載系統。

(6)給排水系統。

(7)消防系統。

(8)監控系統。

6、配套設施完備，功能齊全。現代寫字樓有服務前臺、大小會議室、小型酒吧、車庫等，綜合型寫字樓還有餐廳、商場、商務中心、銀行、郵電等配套服務場所設施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

寫字樓物業等級分類中的參考因素

對寫字樓物業的分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續租時所考慮的因素出發，通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發，對寫字樓物業的分類一般要考慮以下12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為承租人提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和承租人的類型等。

1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業設施的接近程度，這種吸引力也會由于城市建設的發展而經常發出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環境惡劣，會大大降低該寫字樓物業的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。cbd：簡稱中心商務區(center business district)。

2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿區的寫字樓要有便捷的公共交通。

3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望，物業建造的標準以及為承租人提供的服務內容都會強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿大廈，高378m(110層)，能容納5萬人工作，由洛克菲勒家族建設。上海浦東金融貿易區的金茂大廈(88層)。

4、建筑形式。建筑的設計形式和物業外立面的維護水平，即建筑特點。-----香港的中銀大廈，紐約世貿大廈的“雙子星”塔樓。

5、大堂。大堂的外觀、平面設計和燈光布置構成了一棟寫字樓的建筑特色。

6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內部狀況(照明、適當的吊頂裝飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務的標準是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒，符合國際最高標準。

7、走廊。要認真裝飾，充足的照明，宜用自然色調裝飾，兩側的墻壁上懸掛藝術品。指引牌，應及時保潔和更新。

8、寫字樓室內空間布置。室內空間布置比內部裝修要重要的多。例如，窗戶的數量、照明、房間的進深、開間等。

9、為承租人提供的服務。重點是辦公室內的管理服務，安全服務，維修服務的速度，外人進入的管理，空調通風設施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務等。

10、建筑設備系統。重點是動力、通訊系統和空調通風系統等。目標是“智能化”，即有計算機管理系統統一管理空調通風系統、垂直運輸系統、安保系統、消防系統、電訊系統(數字式交換機、衛星通信網絡、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統、公共衛星電視天線系統等)、自動化電力管理系統和自動照明設備系統等。簡稱ca、oa、ba、fa→ma。

11、物業管理水平。 影響其租金水平和市場價值。

12、承租人的類型。大廈內的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內的承租人類型。

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（責任編輯：vstara）

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