租賃合同

1.形式與期限

2.當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

(1)出租人：維修租賃物的義務(wù)

如果出租人不維修，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

(2)承租人：支付租金

支付時(shí)間有約定按約定;無(wú)約定，每屆滿一年支付一次，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)一并支付。

(3)租賃物的改善或增設(shè)他物

需經(jīng)出租人同意;否則出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。

(4)承租人轉(zhuǎn)租問(wèn)題

應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意——否則，出租人有權(quán)解除合同;

經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租——兩個(gè)租賃合同;

第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償。

(5)買賣不破租賃

含義：租賃期間，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，租賃合同繼續(xù)有效。

例外：抵押在先的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。

3.租賃房屋的出售

——承租人同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

(1)通知

一般：出賣之前合理期間內(nèi)，通知承租人。

拍賣：應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。

(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制

①共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

②出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、(外)祖父母、(外)孫子女;

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買;

④第三人善意購(gòu)買并已辦理登記。

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