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2012年注冊資產評估師考試資產評估輔導講義(15)

發表時間:2011/9/21 15:13:28 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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第七節 基準地價修正法在房地產評估中的應用

提示:基準地價修正法,本質上是市場法,只是參照物價格采用的是基準地價

一、基準地價的含義

1.基準地價定義

按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

基準地價是已知的,政府要公布的,定期修正,幾年修正一次的

2.標定地價(宗地地價)

市、縣政府根據需要評估的,正常土地市場中,具體宗地在一定使用年限內的價格。

三、基準地價的特點與作用

(一)基準地價的特點

1.基準地價是土地使用權價格;

2.基準地價是區域性價格

這個區域可以是級別區域,也可以是區段,因而基準地價的表現形式通常為區片價和路段價,或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區的;

4.基準地價必定是平均價格

5.基準地價是單位土地面積的地價;

6.基準地價具有現實性,是評估出的特定時點的價格。

(二)基準地價的作用

1.政府公告作用

2.政府參與土地有償使用收益分配的

3.依據宏觀調控地價水平的依據

4.征收城鎮土地稅收的依據

5.進一步評估宗地地價的基礎

6.引導土地資源在行業部門間的合理配置。

四、基準地價修正法的基本思路—市場法的原理和思路

基本原理是替代原理,根據基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價,直接在口徑上不同和差異,利用系數把它修正為二級市場的評估價。

五、基準地價修正系數法的適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價

2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法,而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數法估價的程序

被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其它因素修正系數

注意:

教材公式5-26,分母是基準地價的使用年限,應該采用最高出讓年限

第八節 路線價法在房地產評估中的應用(掌握)

一、路線價法的含義和理論依據

三、路線價估價法的適用范圍

適宜同時對大量土地進行評估,特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。

四、路線價估價法的程序

(一)路線價區段劃分

1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區段

2.路線價區段一般為帶狀地段

3.街道兩側接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區段一般以路線價顯著增減的地點為界。

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(責任編輯:中大編輯)

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