二、多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設開發法的有(　)。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產估價

E、房屋抵押估價

2、假設開發法具體可為房地產投資者提供(　)。

A、待開發房地產的最高價格

B、待開發房地產的平均價格

C、房地產開發項目的預期利潤

D、房地產開發項目的平均利潤

E、房地產開發中可能的最高費用

3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于(　)。

A、房地產具有開發或再開發潛力

B、將預期原理作為理論依據

C、正確判斷了房地產的最佳開發方式

D、正確量化了已經獲得的收益和風險

E、正確預測了未來開發完成后的房地產價值

4、下列關于動態分析法和靜態分析法，描述正確的是(　)。

A、運用假設開發法估價應考慮資金的時間價值

B、凈現金流量=現金流入量-現金流出量

C、在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來

D、動態分析法中折現率既包含了安全收益部分，又包含風險收益部分

E、動態分析法不考慮各項收入、支出在何時發生

5、動態分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結果的準確性。

A、后續開發經營期究竟多長要預測準確

B、各項支出、收入在何時發生要預測準確

C、各項支出、收入發生的金額要預測準確

D、銷售期多長要預測準確

E、運營期多長要預測準確

6、下列關于開發經營期的描述正確的是(　)。

A、建設期又可分為前期和建造期

B、在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

C、在出租或營業情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

7、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態分析法中才需要測算的項目是(　)。

A、銷售費用

B、投資利息

C、開發利潤

D、銷售稅費

E、后續的開發成本

9、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設期為3年;將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發的年投資利潤率為10%;當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的4%。請采用靜態分析法測算該成片荒地的總價和單價。

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