二、多項選擇題

1、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見教材P320。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤;測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。參見教材P321。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確地預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材P322。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項收入、支出在何時發(fā)生。參見教材P323。

【該題針對“動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確;②各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確;③各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。參見教材P324。

【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊。參見教材P330。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P332。

【該題針對“開發(fā)完成后的價值”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見教材P331。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)的必要支出”知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運用舉例。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P336。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法運用舉例”知識點進(jìn)行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】(1)確定估價時點。

估價時點為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點——荒地;終點——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價為V：

開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費=V×4%=0.04V(億元)

土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(注：理解計息期的取值，土地取得費用和稅費，一次性投入，因而計息期是3年，土地開發(fā)成本和管理銷售費用是均勻投入的，計息期取一半，1.5年)

轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

(注：只計算賣方承擔(dān)的稅費;)

土地開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(注：題目給出的是投資利潤率，所以利潤的計算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價=1.641(億元)單價=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法總結(jié)”知識點進(jìn)行考核】

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