第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的企業(yè)管理

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的風(fēng)險管理

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)風(fēng)險管理的含義與主要內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)風(fēng)險管理的含義

企業(yè)風(fēng)險是指由于企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的不確定性、生產(chǎn)經(jīng)營活動的復(fù)雜性和企業(yè)管理能力的有限性而導(dǎo)致企業(yè)的實際收益達不到預(yù)期收益，甚至導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動失敗的可能性。企業(yè)風(fēng)險管理是對企業(yè)內(nèi)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險進行識別、衡量、分析、評價，并適時采取及時有效的方法進行防范和控制，用最經(jīng)濟合理的方法來綜合處理風(fēng)險，以實現(xiàn)最大安全保障的一種科學(xué)管理方法。

由于我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)較西方發(fā)達國家尚處在一個初級發(fā)展的階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗等都相對缺乏。加之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)本身涉及面廣、不確定性多，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人和交易雙方三者之間的利益存在不均衡性，容易產(chǎn)生各類糾紛，導(dǎo)致各種風(fēng)險。因此必須對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中可能存在的風(fēng)險給予高度重視及深入地研究，并通過制定系統(tǒng)的風(fēng)險防范措施加以規(guī)避，因此，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的風(fēng)險管理具有非常重要的作用。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的風(fēng)險管理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行識別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障的過程和方法。

從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的民事法律關(guān)系來看，各相關(guān)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)合同，例如代理合同、居間合同、行紀(jì)合同等來完成的。因此作為經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)人、購房者等合同主體，簽訂合同最基本的目的旨在交易過程中盡可能避免風(fēng)險，實現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)自身來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)其所涉及的交易方式、合作單位、客戶、信息等，其特征都較為復(fù)雜，也較容易發(fā)生變化，這就令房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所面臨的風(fēng)險也具有復(fù)雜、多變等特點。

風(fēng)險是客觀存在的，不可完全避免，只要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、人員要開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。實際業(yè)務(wù)操作過程中，有些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員為了回避風(fēng)險，在開展業(yè)務(wù)時縮手縮腳，或是在業(yè)務(wù)操作中設(shè)置不必要的“過濾門檻”，使業(yè)務(wù)拓展的效率降低，從而影響了收益。這一種對待風(fēng)險的態(tài)度過于保守，是不正確的。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的風(fēng)險管理基于對待風(fēng)險的合理態(tài)度。對待風(fēng)險要堅持兩個原則：一是不能過于保守，要合理承擔(dān)風(fēng)險;二是不能盲目樂觀，要正確衡量風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果，使風(fēng)險與收益對等。

1.合理承擔(dān)風(fēng)險

要獲得收益，就必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，收益越大風(fēng)險也越大。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中必須明白的一點。因此，在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，要同時對風(fēng)險與收益兩方面進行衡量，尤其要注意不能為了回避風(fēng)險，而令工作的效率和業(yè)務(wù)收益過低，從而失去競爭力。

2.風(fēng)險與收益對等

在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險是各不相同的。這要從風(fēng)險發(fā)生的概率與后果兩方面去衡量。有些風(fēng)險較常發(fā)生，但它帶來的損失可能較小，后果并不嚴重;而有些風(fēng)險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。當(dāng)然，也有些風(fēng)險是既容易發(fā)生，又會帶來嚴重損失的，對于這種風(fēng)險，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員更要注意嚴加防范。任何提高工作效率、提供給客戶更好的服務(wù)，或獲得更高業(yè)務(wù)收費的措施都可能伴隨風(fēng)險，必須仔細考量承擔(dān)的風(fēng)險與可能獲得的收益，如果無法承擔(dān)某些風(fēng)險帶來的損失或者風(fēng)險使公司價值急速貶值或減少，則堅決回避;如果決定承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，則要使

風(fēng)險與收益對等。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)風(fēng)險管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)風(fēng)險管理的主要內(nèi)容包括風(fēng)險識別、風(fēng)險衡量和企業(yè)風(fēng)險處理三個方面。

風(fēng)險識別是風(fēng)險分析和管理中的一項基礎(chǔ)性工作，其主要任務(wù)是明確機構(gòu)風(fēng)險的存在，并找到主要的風(fēng)險因素，為后面的風(fēng)險衡量和風(fēng)險處理奠定基礎(chǔ)。

風(fēng)險衡量是運用一定方法對風(fēng)險發(fā)生的可能性或損失的范圍與程度進行估計和衡量，確定已識別的風(fēng)險對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的影響程度。

風(fēng)險處理是針對不同類型、不同規(guī)模;不同概率的機構(gòu)內(nèi)外部風(fēng)險，采取相應(yīng)的對策、措施或方法，將風(fēng)險損失對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的影響降到最小限度。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)風(fēng)險的主要類型

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要面臨的風(fēng)險主要分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險屬于政策類變動帶給企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，不可控性大;而內(nèi)部風(fēng)險屬于企業(yè)管理范疇內(nèi)的，只要高度重視、加強防范和控制并加以管理，就可以將風(fēng)險降低到最低程度。

外部風(fēng)險是指來自法規(guī)政策方面的風(fēng)險，在房地產(chǎn)交易的過程中有可能出現(xiàn)國家法律法規(guī)頒布、修改或廢止的情況，從而可能帶來交易中所涉及稅費的變化、甚至交易中某一方不愿將交易繼續(xù)下去的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同的附則中約定出現(xiàn)政策變更時的處理辦法，以免出現(xiàn)交易雙方都不愿承擔(dān)政策變更后的多余費用支出而導(dǎo)致合同無法履行的情況。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的內(nèi)部風(fēng)險主要有兩大類：行政處罰風(fēng)險和民事賠償風(fēng)險。

(一)行政處罰風(fēng)險

1.未按政府部門要求公示相關(guān)信息引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn);業(yè)務(wù)流程;收費項目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn);交易資金監(jiān)管方式;信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

分支機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準(zhǔn)銷售商品房的有關(guān)證明文件。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在開展業(yè)務(wù)前必須完成上述內(nèi)容的公示，如未進行公示，一經(jīng)被相關(guān)政府部門查處，則將面臨被行政處罰的風(fēng)險。

2.不與交易當(dāng)事人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn);服務(wù)費用及其支付方式;合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);違約責(zé)任和糾紛解決方式。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。

如違反上述要求，一旦發(fā)生糾紛，則難以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的利益。

3.違規(guī)收取服務(wù)費引發(fā)的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進行價格欺詐;一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求并構(gòu)成價格違法的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。

4.經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由經(jīng)紀(jì)人簽字引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記人信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

5.未盡告知義務(wù)引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：是否與委托房屋有利害關(guān)系;應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;委托房屋的市場參考價格;房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險;房屋交易涉及的稅費;經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間;其他需要告知的事項。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)，書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記人信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

6.擅自對外發(fā)布房源信息引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記人信用檔案，取消網(wǎng)上簽約資

格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。

7.擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的簽字和蓋章。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

8.未按規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實記錄業(yè)務(wù)情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存期不少于5年。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有違反上述要求的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

9.不正當(dāng)行為引起的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：①捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;②對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;③以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易;④泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益;⑤為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;⑥改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;⑦侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;⑧承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋;⑨為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);⑩法律、法規(guī)禁止的其他行為。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有上述①、②項行為，構(gòu)成價格違法的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，有上述③～⑩項行為的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

(二)民事賠償風(fēng)險

1.未盡嚴格審查義務(wù)引起的風(fēng)險

未盡嚴格審查義務(wù)，指的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人因為客觀條件的限制或一些主觀上的原因，對房源等相關(guān)信息未嚴格實施審查。比較常見的是房屋的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)、銷售許可等問題，因為這些問題往往需要深入調(diào)查才能了解清楚，而一般的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是很難組織人力對每.套房源進行深入調(diào)查的。另外，在當(dāng)前很多地方，房屋管理部門未設(shè)立通暢的房屋權(quán)屬查詢渠道，一旦業(yè)主不予配合查詢，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根本無法確保房屋權(quán)屬的真實性。

在上述主客觀因素影響下，為促成交易，有些經(jīng)紀(jì)人會憑自己的“推理”對有些信息加以補充，如當(dāng)客戶問房源的質(zhì)量情況時，經(jīng)紀(jì)人覺得自己看到的該房源的質(zhì)量好像沒有什么問題，于是就隨口回答說：“沒有問題”。而萬一客戶在成交后發(fā)現(xiàn)，該房源存在某些質(zhì)量隱患，就極有可能與經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)生糾紛，從而引發(fā)風(fēng)險事故。

因此，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡可能全面地掌握房源的相關(guān)信息，而對于某些不清楚的方面，當(dāng)客戶詢問時，則要如實告知，以免引起不必要的糾紛。

2.協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假信息或材料引起的風(fēng)險

目前，經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，由于許多具體的操作由經(jīng)辦人直接辦理，許多操作無法集中處理，因而存在不少由于不規(guī)范的業(yè)務(wù)操作引起的風(fēng)險事故，如虛報成交價、亂收費、偽造客戶簽名等，這些不規(guī)范的操作容易與客戶發(fā)生糾紛，從而給經(jīng)紀(jì)機構(gòu)帶來經(jīng)濟或名譽上的損失。

(1)虛報成交價

虛報成交價通常是在客戶的“要求”下進行的。它分為“高報”與“低報”兩種。“高報”是指在向有關(guān)部門報告成交價時，所報的成交價高于實際的成交價。客戶要求“高報”的原因往往是為了在向銀行辦理購房按揭時，能夠爭取到更大金額的貸款。“低報”則是與“高報”相反，即在向有關(guān)部門報告成交價時，所報的成交價低于實際的成交價。客戶要求“低報”的原因一般是為了少交有關(guān)的稅費。

因為經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)交易中起著見證的作用，對成交價也有見證的責(zé)任，所以不論是“高報”還是“低報”，經(jīng)紀(jì)人都要負相關(guān)的法律責(zé)任。另外，在當(dāng)前操作模式下，無論貸款還是繳稅均需提供網(wǎng)簽合同，而網(wǎng)簽合同又是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)操作的，故“高報”與“低報”成交價格對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)而言均無法脫離干系。

(2)偽造簽名

有時候，由于一些經(jīng)客戶簽名的文件因某種原因不符合有關(guān)部門的要求，有些經(jīng)紀(jì)人為了貪圖一時的方便或怕客戶責(zé)怪，會重新準(zhǔn)備文件并“偽造”客戶的簽名。這樣做會引起兩種后果：一是被有關(guān)部門或單位發(fā)現(xiàn)，然后該文件被退回經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，要求重新遞交一份客戶親筆簽名的文件，這樣就拖延了交易的辦理時間，影響了工作效率，有時甚至?xí)鹂蛻舻牟粷M;二是當(dāng)客戶出現(xiàn)違約情況時，如客戶在交易中途突然決定取消交易、不支付服務(wù)費等，這些并非客戶親筆簽名的文件，將無法保障經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的合理利益。

3.承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險

經(jīng)紀(jì)人對客戶進行承諾時，如果沒有把握好分寸，一味地迎合客戶的心理，做出無法兌現(xiàn)或其他不適當(dāng)?shù)某兄Z，就容易引起糾紛，有時甚至?xí)聿槐匾慕?jīng)濟損失，也給經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的形象帶來損害。

在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展過程中，容易出現(xiàn)承諾不當(dāng)現(xiàn)象的環(huán)節(jié)主要有：房源保管、服務(wù)協(xié)議的簽訂等。

(1)房源保管風(fēng)險

有些業(yè)主(委托人)在將房源委托給經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行銷售或租賃時，會將該房源的鑰匙交予經(jīng)紀(jì)機構(gòu)保管、使用。而不少經(jīng)紀(jì)人為了帶客戶看樓時的方便，甚至?xí)鲃酉驑I(yè)主(委托人)要求將房源的鑰匙交予其保管。其實，這樣一來，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就要承擔(dān)該房源的保管風(fēng)險了。

按照我國現(xiàn)行的法律，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一旦接受了業(yè)主(委托人)所委托房源的鑰匙，就要對該房源履行保管責(zé)任，該房源若是發(fā)生失竊或是被人為損壞等情況，所造成的損失皆由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負責(zé)賠償。特別是對于一些裝修較為豪華、家私電器較為名貴的房源來說，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所要承擔(dān)的風(fēng)險更大。因此，經(jīng)紀(jì)人在接受房源的鑰匙時，應(yīng)就是否對房源履行保管責(zé)任等問題，與業(yè)主(委托人)簽訂有關(guān)協(xié)議，盡量規(guī)避房源保管的風(fēng)險。

【案例1】

某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與業(yè)主簽訂了房源的獨家代理合同。為了方便經(jīng)紀(jì)人帶客戶看樓，該業(yè)主將該房源的鑰匙交予經(jīng)紀(jì)機構(gòu)保管。該房源配備了較為齊全的家私電器。過了一段時間，該房源還未達成交易，卻發(fā)生了失竊事件，其門鎖并未有被損壞的跡象。有關(guān)部門經(jīng)過一系列的調(diào)查，一直不能查清失竊的真相所在。

按照我國現(xiàn)行的法律，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一旦接受了業(yè)主(委托人)所委托房源的鑰匙，就要對該房源履行保管責(zé)任，該房源若是發(fā)生失竊或是被人為損壞等情況，所造成的損失皆由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負責(zé)賠償。所以，這一失竊事件所造成的損失由該接受委托的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)。

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂中的風(fēng)險

目前，很多經(jīng)紀(jì)人的法律、法規(guī)意識較弱，在與客戶簽訂服務(wù)協(xié)議時，往往一味地迎合客戶的要求，從而在協(xié)議中寫下某些難以兌現(xiàn)的承諾條款。而一旦客戶要求兌現(xiàn)該條款，就會令經(jīng)紀(jì)機構(gòu)陷入非常被動的境地，甚至最終引起客戶的不滿，令經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受損。

【案例2】

經(jīng)紀(jì)人劉某在與買家胡某簽訂服務(wù)協(xié)議(即委托合同)時，根據(jù)胡某的要求，在合同的附加條款里注明：保證一個月內(nèi)辦妥過戶手續(xù)，如未辦妥，將取消此項交易。在一般情況下，這也是不難做到的。但是偏偏胡某要購買的該套房屋，其業(yè)主的配偶不同意出售，拖了差不多一個月，都沒有說服該配偶同意。因此，胡某在一個月后，就取消了此項交易。劉某所付出的大量勞動也變成了“無用功”。

經(jīng)紀(jì)人在與客戶簽訂協(xié)議時，要有較強的法律、法規(guī)意識，不能一味迎合客戶的要求而在協(xié)議中寫下難以兌現(xiàn)的承諾條款，避免服務(wù)協(xié)議風(fēng)險。

4.產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)風(fēng)險就是指買賣雙方簽訂買賣合同甚至交付定金后才發(fā)現(xiàn)，由于房屋產(chǎn)權(quán)的種種問題，房屋無法交易，也無法過戶。由于歷史、政策等原因使現(xiàn)有的存量房的產(chǎn)權(quán)情況千差萬別，但主要分為以下幾類：商品房、已購公房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用住房。

每個經(jīng)紀(jì)人都必須意識到產(chǎn)權(quán)確認在存量房交易中的重要性。這些在交易簽約前未做產(chǎn)權(quán)確認而引發(fā)的糾紛大量出現(xiàn)，不僅浪費了經(jīng)紀(jì)方、買賣雙方大量的時間和精力，甚至給客戶造成了經(jīng)濟損失，同時也不利于存量房市場的健康發(fā)展。

(1)產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險

房屋買賣中確認房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵是首要問題。存量房是否即將被征收、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等均將成為影響房屋能否上市的重要因素，而有的產(chǎn)權(quán)證明有可能已發(fā)放多年，無法清晰顯示產(chǎn)權(quán)現(xiàn)有的狀態(tài)。因此，為使交易順利進行，經(jīng)紀(jì)人在為客戶提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)之前應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門查詢該房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等，并如實告知買方情況。

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