（三)

某商品住宅開發項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2 500元／㎡，各項規費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分。(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優惠。

89．在該項目市場分析中，應注重（ ）。

A．當地商圈的一般規模

B．潛在消費者需求傾向

C．本項目的成本分析

D．項目的機會和威脅

參考答案：ACD

解析：房地產營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產品分析、優勢、劣勢。所以此題答案是ACD。本題考查房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

90．該項目采用的銷售渠道為（ ）。

A．直接渠道、參與代理

B．間接渠道、共同代理

C．間接渠道、參與代理

D．直接渠道、共同代理

參考答案：B

解析：該房地產開發企業委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，說明該企業采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發企業將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。所以此題答案是B。本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材P217、219。

91．若該項目預期成本利潤率為25％，銷售稅費率為l2％，則按照成本加成定價法確定的價格應為（ ）元／㎡。

A．3 977

B．4 261

C．4 620

D．4 688

參考答案：D

解析：商品房單位價格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。

92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。

A．廣告

B．人員推銷

C．活動推廣

D．營業推廣

參考答案：ACD

解析：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優惠，這屬于促銷方式中的營業推廣。本題考查房地產的促銷方式。參見教材P229、234。

(四)

某建筑物的建筑面積100㎡，套內建筑面積80㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為4 000元／㎡，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5％。

93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（ ）元／㎡。

A．3 200

B．4 000

C．4 100

D．5 000

參考答案：A

解析：套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/（100÷80）=3200元／㎡。本題考查按建筑面積計價與按套內建筑面積計價的換算關系。參見教材P242。

94．采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（ ）。

A．20％

B．50％

C．81％

D．95％

參考答案：C

解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%=[1－（1－5%）×10/50]×100%=81%。本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。

95．采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（ ）元。

A．4 000

B．6 080

C．6 400

D．7 600

參考答案：B

解析：年折舊額D=C（1－R）/N=3200×100（1－5%）/50=6080（元）。 本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。

96．計算該建筑物現值可采用的公式為（）。

A．建筑物現值=建筑物重置價格一年折舊額

B．建筑物現值=建筑物重置價格×成新率

C．建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額

D．建筑物現值=建筑物重置總價×(1一經過年數÷經濟壽命)

參考答案：BC

解析：計算該建筑物現值可采用的公式為：建筑物現值=建筑物重置價格×成新率，建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額。本題考查建筑物現值的計算公式。參見教材P253。

(五)

王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為0．25萬元?，F甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

97．F房屋在互換前的房產稅納稅人應為（）。

A．王某

B．甲公司

C．乙公司

D．F房屋所在地地方政府

參考答案：B

解析：房屋所有權屬于全民的，由經營管理單位納稅，F房屋在交換之前由甲公司經營管理，所以甲公司是房產稅的納稅人。本題考查房產稅的納稅人。參見教材P326。

98．F房屋的房產稅應納稅額為（）萬元／年。

A．O．O3

B．O．36

C．0．42

D．O．84

參考答案：B

解析：依照房產租金收入計算的應納稅額=房產年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（萬元）。本題考查房產稅應納稅額的計算。參見教材P327。

99．房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為（ ）萬元。

A．10

B．50

C．90

D．100

參考答案：A

解析：房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據是100-90=10（萬元）。本題考查契稅的計稅依據。參見教材P328。

100．契稅的基本特點有（ ）。

A.屬于所得稅

B.實行一次性征收

C.由土地、房屋權屬的承受人繳納

D.各地的稅率可能不同

參考答案：BCD

解析：契稅的基本特點有：①屬于財產稅；②實行一次性征收；③由土地、房屋權屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。本題考查契稅的特點。參見教材P327。

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（責任編輯：xy）