投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

轉(zhuǎn)換條件

在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn);

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

⑤房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

轉(zhuǎn)換日的確定

①投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期;

②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日;

③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

④房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇

1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。

會計分錄為：

A.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量)

累計折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量)

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備

2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益。

會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

貸：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結轉(zhuǎn))

公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益;如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。

會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)(以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量)

累計折舊(攤銷)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

資產(chǎn)減值準備(轉(zhuǎn)換當時已提減值準備)

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換當時的賬面余額結轉(zhuǎn))

資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

【關鍵考點7】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉(zhuǎn)化差額的處理方式，尤其是自用房產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)為公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)形成增值時的會計處理。

非貨幣性資產(chǎn)交換的認定

1.貨幣性資產(chǎn)的概念

所謂貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣資金及將來對應一筆固定的或可確定的貨幣資金量的資產(chǎn)，包括：貨幣資金、應收賬款、應收票據(jù)、其他應收款以及準備持有至到期的債券投資等。

2.非貨幣性資產(chǎn)的概念

所謂非貨幣性資產(chǎn)，是指在將來不對應一筆固定的貨幣資金量的資產(chǎn)。如：固定資產(chǎn)、存貨、無形資產(chǎn)、以及不準備持有至到期的債券投資、股權投資等。

3.非貨幣性資產(chǎn)交換的概念

所謂非貨幣性資產(chǎn)交換，是指交易雙方以非貨幣性資產(chǎn)進行的交換。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣資產(chǎn)，簡稱以物易物。

4.有補價的非貨幣性資產(chǎn)交換的界定

當補價占整個交易額的比重小于25%時，該交易仍被定性為非貨幣易。否則，應被定性為貨幣性資產(chǎn)交換。

收補價方的判斷標準：

補價額÷收到補價方的換出資產(chǎn)的公允價<25%

支付補價方的判斷標準：

補價額÷(支付補價方的換出資產(chǎn)的公允價+支付的補價)<25%

換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量。

符合下列情形之一的，表明換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量：

①換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場。

②換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在活躍市場、但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場。

③換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)的可比市場交易，應當采用估值技術確定其公允價值。該公允價值估計數(shù)的變動區(qū)間很小，或者在公允價值估計數(shù)變動區(qū)間內(nèi)，各種用于確定公允價值估計數(shù)的概率能夠合理確定的，視為公允價值能夠可靠計量。

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（責任編輯：黑天鵝）

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