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土地增值稅法律制度
一、土地增值稅概述
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
二、納稅人
1.土地增值稅的納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。
提示:轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方:轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
三、征稅范圍
1.征稅范圍的一般規(guī)定:
(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;
(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;
(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。
解釋:土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。
2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(易出單選題、多選題)
四、土地增值稅的計稅依據(jù)
增值額的計算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目
(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益;從收入的形式來看,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
(二)扣除項目及其金額(重點掌握)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的:
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的:最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加視同稅金扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
提示:(1)此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。
6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。
(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)?a target="_blank" href="http://m.mining4africa.com/cta/" class="blue">稅務機關(guān)確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(2)對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。
五、土地增值稅的減免稅
1.納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應按全部增值額繳納土地增值稅。
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
4.自2008年11月1日起,對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
六、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點
(一)土地增值稅納稅申報程序
1.納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報。
2.納稅人采取預售方式銷售房地產(chǎn)的,對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,稅務機關(guān)可以預征土地增值稅,之后辦理納稅清算后,多退少補。
(二)土地增值稅納稅清算
1.土地增值稅的清算條件
提示:區(qū)分“應當清算”和“可要求清算”
(1)符合下列情形之一的,納稅人應當進行土地增值稅的清算:
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的,主管稅務機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算:
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
④省級稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況
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(責任編輯:xll)
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