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第四節 投資性房地產的轉換和處置

一、房地產的轉換

(一)房地產的轉換形式及轉換日

房地產的轉換是指房地產用途的變更。企業不得隨意對自用或作為存貨的房地產進行重分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，才應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

5.房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

(二)房地產轉換的會計處理

1.在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

2.公允價值模式下的轉換

(1)采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

(2)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業務成本)。

二、投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。

(一)采用成本模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

(二)采用公允價值模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或

借：其他業務成本

貸：公允價值變動損益

本章小結

1.掌握投資性房地產的范圍;

2.掌握投資性房地產的后續支出;

3.掌握投資性房地產的后續計量;

4.掌握投資性房地產的轉換;

5.掌握投資性房地產的處置。

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（責任編輯：xll）

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