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房產(chǎn)稅法律制度
房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種稅。這里所說的房產(chǎn),是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、菜窯、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅,但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
征收房產(chǎn)稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿,加強(qiáng)對(duì)發(fā)房產(chǎn)的管理,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。此外,房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定,易于控制管理,是地方財(cái)政收入的重要來源之一。1986年9月15日國務(wù)院頒布并于同年10月1日起施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)稅暫行條例》),同年9月25日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》,之后,國務(wù)院以及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關(guān)房產(chǎn)稅的規(guī)定、辦法,這些構(gòu)成了我國房產(chǎn)稅法律制度。
二、房產(chǎn)稅納稅人和征稅范圍
(一)房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人,是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。
1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的,其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的,集體單位和個(gè)人為納稅人。
2.產(chǎn)權(quán)出典的,承典人為納稅人。在房屋的管理和使用中,產(chǎn)權(quán)出典,是指產(chǎn)權(quán)所有人為了某種需要,將自己的房屋等的產(chǎn)權(quán),在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓(典當(dāng))給他人使用而取得出典價(jià)款的一種融資行為。產(chǎn)權(quán)所有人(房主)稱為房屋出典人。這種業(yè)務(wù)一般發(fā)生于出典人急需用資金,但又想保留產(chǎn)權(quán)回贖權(quán)的情況。承典人向出典人交付一定的典價(jià)之后,在質(zhì)典期內(nèi)獲取抵押物品的支配權(quán),并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權(quán)的典價(jià)一般要低于賣價(jià)。出典人在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價(jià)的本金和利息,方可贖回出典房屋等的產(chǎn)權(quán)。由于在房屋出典期間,產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋,因此,稅法規(guī)定對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人納稅人。
配權(quán)的承典人為納稅人。
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。租典糾紛,是指產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)出典和租賃關(guān)系上,與承典人、租賃人發(fā)生各種爭(zhēng)議,特別是有關(guān)權(quán)利和義務(wù)的爭(zhēng)議懸而未決的:此外,還有一些產(chǎn)權(quán)歸屬不清的問題,也都屬于租典糾紛。
稅法規(guī)定,對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。外籍人員和華僑、香港、澳門、臺(tái)灣同胞在內(nèi)地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的,按照《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房地產(chǎn)稅,不適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。
(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅范同為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。其中,城市是指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市,其征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣城,不包括農(nóng)村;縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地的地區(qū);建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn):工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn),但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。在工礦區(qū)開征房產(chǎn)稅必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
三、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
(一)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的,稱為從價(jià)計(jì)征;按房產(chǎn)租金收入征稅的,稱為從租計(jì)征。
1.從價(jià)計(jì)征
從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。具體扣減比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(1)房產(chǎn)原值,是指納稅人按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原值(或原價(jià)),包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的剩余價(jià)值。凡按會(huì)計(jì)制度在賬簿中記載有房屋原價(jià)的,以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值.計(jì)征房產(chǎn)稅;沒有記載房屋原價(jià)的,按照上述原則,并參照同類房屋,確定房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)原值的確定明顯不合理的,應(yīng)重新予以評(píng)估。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線,如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值。
需要注意的是,對(duì)于投資聯(lián)營的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待:
(1)對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。
(2)對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金.應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,以出租方取得的租金收人為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。
此外,對(duì)于屬于融資租賃性質(zhì)的房屋,與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同,應(yīng)以房屋余值計(jì)算征收房產(chǎn)稅。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
2.從租計(jì)征
從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
房產(chǎn)的租金收入,是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬,包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。
(二)房產(chǎn)稅的稅率
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率。
1.從價(jià)計(jì)征的,稅率為1.2%,即按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值的1.2%計(jì)征。
2.從租計(jì)征的,稅率為12%,即按房產(chǎn)出租的租金收入的12%計(jì)征。從2001年1月1日起,對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,用于居住的,可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
(三)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征,其計(jì)算公式為:
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1一扣除比例)×1.2%
2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
四、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限
(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,繳納房產(chǎn)稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋.從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
4.納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
5.納稅人購置存量房.自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
6.納稅人出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起.繳納房產(chǎn)稅。
(二)納稅地點(diǎn)
房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(三)納稅期限
房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收辦法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
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