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土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的作用：一是增強國家對房地產開發和房地產市場的調控力度;二是抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為;三是規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。1993年12月13日國務院頒布、自1994年1月1 日起施行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)，1995年1月財政部印發《土地增值稅暫行條例實施細則》，1995年5月25日，財政部、.國家稅務總局聯合印發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，之后，財政部、國家稅務總局又陸續發布了一些有關土地增值稅的規定、辦法，這些構成了我國土地增值稅法律制度。

二、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所說的單位，包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織;個人，包括個體經營者及其他個人。外商投資企業、外國企業及外國駐華機構以及外國公民、華僑、港澳臺同胞等，均屬納稅人之列。區分土地增值稅的納稅人與非納稅人的關鍵在于看其是否因轉讓房地產的行為而取得了收益，只要以出售或其他方式有償轉讓房地產而取得收益的單位和個人，就是土地增值稅的納稅人。①

三、土地增值稅的征稅范圍

《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定，土地增值稅的征稅范圍包括：

1.轉讓國有土地使用權。這里所說的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。

2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。|這里所說的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設施。這里所說的附著物，是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實際工作中，可以通過以下幾條標準來判定：

1.轉讓的土地使用權必須是國家所有。

2.土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權必須發生轉讓。

3.必須取得轉讓收入。

因此，以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以及房地產出租、抵押等未轉讓房產產權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計稅依據

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

增值額

增值額，是指納稅人在轉讓房地產所取得的收入(包括貨幣收入、實物收入和其他收入)，減去取得土地減去取得土地使用權時所支付的土地價款、土地開發成本、地上建筑物成本及有關費用、銷售稅金等規定的扣除項目后的余額。如果納稅人轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目后沒有余額，則不需要繳納土地增值稅。

增值額的計算公式為：

增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

根據《土地增值稅暫行條例》的規定.納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產評估價格計算征收：

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

2.提供扣除項目金額不實的;

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格.又無正當理由的。

隱瞞、虛報房地產成交價格的，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。對于這種情形.應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。對于這種情形，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。對于這種情形，應由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

(二)轉讓房地產取得的收入

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

(三)扣除項目

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅的扣除項目包括：

1.取得土地使用權所支付的金額;

2.開發土地的成本、費用：

3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

4.與轉讓房地產有關的稅金;

5.財政部規定的其他扣除項目。

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費月。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業和單位，則以轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

開發土地和新建房及配套設施(簡稱“房地產開發”)的成本，是指納稅人在房地產開發項目中實際發生的成本(簡稱“房地產開發成本”)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用：

開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱“房地產開發費用”)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬于舊房。

舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。

此外，納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值額時予以扣除。

五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算

(一)土地增值稅的稅率

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項7目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上述四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

(二)土地增值稅應納稅額的計算

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。在轉讓房地產的增值額確定之后，按照規定的四級超率累進稅率，以增值額中屬于每一稅率級別部分的金額，乘以該級的稅率，再將由此而得出的每一級的應納稅額相加，得到的總數就是納稅人應繳納的土地增值稅稅額。

土地增值稅的計算公式是：

應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

六、土地增值稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)土地增值稅納稅義務發生時間

土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂之日起的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，同時向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然后在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。納稅人因經常發生房地產轉讓行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的地方稅務機關備案，定期申報方式確定后，1年之內不得變更。經稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

(二)納稅地點

土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

房地產所在地，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在的不同地區分別申報納稅。

需要注意的是，納稅人是自然人的，當其轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

土地增值稅按照轉讓房地產所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產開發的成本和費用，有時還要進行房地產評估等，因此，其納稅期限不同于其他稅種有統一規定，而是根據房地產的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有以下情況：

1.以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續的期限等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅。

2.以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限，即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到的價款的數額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規定其應在每次收款后數日內繳納土地增值稅。

3.項目全部竣工結算前轉讓房地產的，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，

在該項目全部竣工辦理結算后再進行清算，根據應征稅額和已征稅額進行結算，多退少補。

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（責任編輯：xll）

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