第三章 物業(yè)管理的基本制度

(一)考試目的

本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度解決相關(guān)工作實(shí)際問題的能力。

(二)考試基本要求

掌握：業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主(臨時)公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義，各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則，住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用。

熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，臨時管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則，應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。

了解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件，物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)規(guī)則，物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。

(三)要點(diǎn)說明

1. 業(yè)主的權(quán)利

2. 業(yè)主的義務(wù)

3. 業(yè)主大會的組成

4. 業(yè)主大會的性質(zhì)

5. 成立業(yè)主大會的限制和選擇

6. 業(yè)主大會的籌備

7. 籌備業(yè)主大會的工作要求

8. 業(yè)主大會的成立

9. 業(yè)主大會的職責(zé)

10. 召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況

11. 業(yè)主大會的表決規(guī)則

12. 業(yè)主委員會的性質(zhì)

13. 業(yè)主委員會的職責(zé)

14. 業(yè)主委員會的備案

15. 業(yè)主委員會委員的資格條件

16. 業(yè)主委員會委員的資格終止

17. 業(yè)主委員會會議的規(guī)范

18. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求

19. 管理規(guī)約的性質(zhì)

20. 管理規(guī)約的主要內(nèi)容

21. 管理規(guī)約的特殊作用

22. 管理規(guī)約的法律效力

23. 臨時管理規(guī)約的特殊主體

24. 臨時管理規(guī)約的內(nèi)容

25. 臨時管理規(guī)約的違約責(zé)任

26. 《條例》關(guān)于臨時管理規(guī)約的規(guī)定

27. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

28. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

29. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性

30. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定

31. 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容

32. 物業(yè)管理招標(biāo)的備案

33. 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容

34. 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則

35. 物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊

36. 物業(yè)管理評標(biāo)委員會

37. 物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案

38. 違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任

39. 我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性

40. 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

41. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料

42. 物業(yè)的保修責(zé)任

43. 房屋的保修范圍和期限

44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級

46. 《條例》關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項(xiàng)目的規(guī)定

47. 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定

49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)性

52. 物業(yè)管理師的注冊

53. 物業(yè)管理師的繼續(xù)教育

54. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力

55. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍

56. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用

57. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍

58. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則

59. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體

60. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額

61. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

62. 住宅專項(xiàng)維修資金管理

63. 住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍和原則

64. 住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

65. 住宅專項(xiàng)維修資金使用程序

66. 住宅專項(xiàng)維修資金使用禁止

67. 住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定

68. 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

69. 住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任

第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)考試目的

本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。

(二)考試基本要求

掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制，行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)，建筑物及附屬設(shè)施的管理形式，業(yè)主的訴訟權(quán)利。

熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬;業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍;建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用，管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配;業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

了解：《物權(quán)法》的立法背景和現(xiàn)實(shí)意義;建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。

(三)要點(diǎn)說明

1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的作用

2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

3. 行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定

4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件

5. 行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定

6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬

7. 車位、車庫的所有權(quán)歸屬

8. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍

9. 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則

10. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立

11. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力

12. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)

13. 建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

14. 管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配

15. 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式

16. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)

17. 業(yè)主的訴訟權(quán)利

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