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 國有土地使用權

一、建設用地使用權的概念和特征

（一）概念

建設用地使用權是因建筑物或者構筑物及其他附屬設施而使用國家所有的土地的權利。

（二）特征

1、建設用地使用權是存在于國家所有的土地上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限，而且僅限于國家所有的土地。

2、建設用地使用權是以保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施為目的的權利。這里的建筑物或者構筑物及其他附屬設施是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窖等，建設用地使用權即以保存此等建筑物或者工作物為目的。

3、建設用地使用權是使用他人土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施為目的，但其主要內容在于使用他人的土地。因此，上述建筑物或者構筑物及其他附屬設施的有無與建設用地使用權的存續無關。也就是說，有了地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施后，固然可以設定建設用地使用權；沒有地上建筑物或者構筑物及其他附屬設施的存在，也無礙于建設用地使用權的設立；即使地上建筑物或者構筑物及其他附屬設施滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。

由于人類文明的進步，科學與建筑技術的發展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進并規范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利，用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，并排賒他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，本不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

二、建設用地使用權的產生和期限

（一）建設用地使用權的產生

建設用地使用權的產生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動產物權，則不動產物權的一般取得原因（如繼承），自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。

1、在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產生方式包括：

（1）劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得建設用地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。我國物權法規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律；行政法規關于土地用途的規定。《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第43條規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。”根據土地管理法的有關規定，可以通過劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經縣級以上地方人民政府依法批準。

（2）出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協議、招標和拍賣。協議是由市、縣人民政府土地管理部門（代表國家作為出讓方），與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

（3）流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。基于土地使用權流轉的法律事實，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。

2、在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

（1）鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批后，對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農業用地所享有的建設用地使用權。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。

（2）鄉（鎮）村企業建設用地。農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權人股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。

（二）建設用地使用權的期限

我國法律、法規中對于地上權的期限，是區分不同種類的建設用地使用權進行規定的。通過土地劃撥及鄉（鎮）村建設用地程序取得的建設用地使用權，是無期限的。通過這種程序取得建設用地使用權的建設用地使用權人，除了法律規定的使建設用地使用權消滅的原因外，可以無期限地使用土地。

通過建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

三、建設用地使用權的內容

建設用地使用權的內容就是建設用地使用權人享有的權利和承擔的義務。

（一）建設用地使用權人的權利

1、占有和使用土地。建沒用地使用權就是為保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施而使，用土地的權利，因此使用土地是建設用地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如，限定房屋的高度或者限制房屋的用途的；建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由于建設用地使用權為使用土地的物權·，建設用地使用權人為實現其權利，自然以占有土地為前提。同時，建設用地使用權人也可以準用不動產相鄰關系的規定。建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

2、權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：（1）建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以保存建筑物、構筑物及其附屬設施為目的，則其必須與建筑物、構筑物及其附屬設施共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的流轉作了限制，則建設用地使用權人不得超出該限制流轉其建設用地使用權。（2）抵押。建設用地使用權可以作為抵押權的標的物，此時，其地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施也隨之抵押，另外，當地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵押。（3）出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施租賃給他人使用并收取租金。在建設用地使用權出租后，建設用地使用權人（出租人）仍須向土地所有人履行義務。

但是，通過土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。

3、附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基范圍內進行非保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養殖等。

4、取得地上建筑物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建筑物或者構筑物及其他附屬設施，其所有權應當屬于建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對于建筑物或者構筑物及其他附屬設施有取回權的。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回后恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建筑物或者構筑物及其他附屬設施以購買權補救之，即土地所有人以時價購買地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施時，建設用地使用權人不得拒絕。這種購買權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強，而且該項購買權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

（二）建設用地使用權人的義務

1、建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

2、建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時，應當將土地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建筑物或者構筑物及其他附屬設施為恢復原狀的手段時，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務。

3、建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

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（責任編輯：xy）