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 地役權

一、地役權的概念和特征

（一）概念

地役權，是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不動產效益的權利。

（二）特征

1、地役權是使用他人土地的權利。地役權的客體是土地，并以該土地屬于他人所有或者使用為要素。由于地役權的內容在于以此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須有兩塊土地的存在。（1）是為其便利而使用他人土地之地，稱需役地；（2）是為該土地便利而供其使用的土地，稱供役地。

由于地役權不限于需役地所有人與供役地所有人的關系，供役地的承包經營權人、地上權人、典權人、采礦權人、承租人也應當受地役權的約束，自屬當然之理。

2、地役權是為自己土地的便利的權利。使用供役地的目的，乃是為了需役地的便利。否則，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必設定地役權。而其所供便利，不是為需役地承受，而為特定人享受時，也不是地役權問題，而是人役權問題。至于所謂“便利”，泛指開發、利用需役地的各種需要，其內容只要不違反法律的強制性規定，不違背社會公共利益，可以由當事人根據實際情況約定。就一般情況而論，其內容無非是以下幾類：（1）以供役地供使用，如通行地役權。（2）以供役地供收益，如用水地役權。（3）避免相鄰關系的任意性規范的適用。一般說來，相鄰關系規定的是土地所有人間的最主要、最基本的關系，因而也就多是從土地所有人的義務方面加以規定，多屬強制性規范。但相鄰關系也不乏任意性的規定，當事人可以以特別約定加以改變或排除其適用。例如，相鄰關系有土地或者房屋所有人不得設置管、槽或其他裝置使房屋雨水直接注瀉于鄰人的土地上或建筑物上；因此土地所有人或者使用人即負有不得安裝此等裝置的義務。如果鄰人豁免這一義務，則土地或者房屋所有人就可以設定一個向鄰地或者鄰地建筑物上直接注瀉雨水的地役權。（4）禁止供役地為某種使用，如禁止在鄰地建高樓，以免妨礙眺望。

3、地役權具有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權與其他物權不同。地役權雖然是一種獨立的權利，并非需役地所有權或者使用權的擴張，但它仍應當與需役地的所有權或者使用權共命運，這就是地役權的從屬性。它主要體現在兩個方面：（1）地役權必須與需役地所有權或者使用權一同轉移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權或者使用權，而單將地役權讓與他人，不得自己保留地役權而將需役地所有權或者使用權讓與他人，也不得以需役地所有權或者使用權與地役權分別讓與兩個人。我國物權法規定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。（2）地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，如果在需役地上設定其他權利，則地役權亦包括在內，例如，在需役地上設定建設用地使用權，則建設用地使用權人也得行使地役權，不能單獨將地役權作為其他權利的標的，如單獨以地役權抵押、出租。根據我國物權法的規定，地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。地役權的不可分性，是指地役權為不可分的權利，即地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時，地役權在分割后的地塊的利益仍然存續。例如，甲地在乙地有通行地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權的行使，依其性質只關于需役地一部分的，則分割后地役權僅就需役地的該部分存續。我國物權法規定，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設有不得建高層建筑的地役權，后來甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項地役權僅能為丙存續而與丁無關。在供役地分割時，地役權仍就分割后的各地塊存續。例如，甲地在乙地上設有排水地役權，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對丙、丁兩塊地行使地役權。但依地役權的性質，其行使只關系供役地一部分的，則地役權僅對該部分存續。例如，甲地在乙地有汲水地役權，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井，則甲地的地役權只存在于丁地。

二、地役權的取得

地役權的取得，有基于民事行為的，也有基于民事行為以外的原因的。以下予以分別說明：

（1）基于民事行為而取得地役權的，大都是根據設定地役權的合同，即雙方通過書面合同的方式設定地役權。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。另外，也有用遺囑等單獨行為而設定地役權的。地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

（2）地役權也可以基于讓與而取得。但是由于地役權的從屬性，地役權的讓與應與需役地的讓與共同為之，并亦應有書面合同。

（3）基于民事行為以外的原因取得地役權的，主要是繼承。需役地權利人死亡時，需役地的權利既然由繼承人繼承，則其地役權亦當然由其繼承人繼承。但該通過繼承取得的地役權，非經登記，不得處分。

三、地役權的內容

1、地役權人的權利。（1）土地使用。地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利，在地役權的目的范圍內使用供役地，自然是地役權人的最主要的權利。地役權的目的范圍應當依設定地役權的行為所限定的目的范圍確定。地役權人在目的范圍內對供役地的使用，不必是獨占性的使用，除了可以與供役地人共同使用外，只要不是性質不相容，同一供役地上，還可設定數個地役權，依其情形同時使用。例如，、是通行地役，一是眺望地役，可以依次使用。（2）為附屬行為。地役權人為行使其權利，在供役地內可以為必要的附屬行為，如汲水地役權，可以在供役地上通行；通行地役權，可以開辟道路。

2、地役權人的義務。（1）地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不至于過分損害供役地的效用。我國物權法規定，地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡可能減少對供役地權利人物權的限制。另外，地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。（2）地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。另外，地役權人對于上述設施，在不妨礙其地役權行使的限度內，應當允許供役地人使用這些設置。

四、地役權的消滅

地役權是一種不動產物權，則不動產物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下敘述的是地役權消滅的幾項特殊原因：（1）土地滅失。土地滅失是任何以土地為標的的物權消滅的原因，但地役權不但因為作為其標的物的土地(供役地)滅失時消滅，而且地役權也因需役地的滅失而消滅。（2）目的事實不能。設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如，汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。（3）供役地權利人解除地役權關系。在下列兩種情形下，地役權因供役地權利人解除地役權關系而消滅：第一，地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。（4）拋棄。地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸于消滅。但如果是有償的地役權，地役權人拋棄地役權后，仍應支付地役權全部期間的租金。（5）存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生。地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。根據物權法的規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

例案，甲為了能在自己房中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉讓給丙，乙將該土地使用權轉讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？A、甲、乙之間的約定為有關相鄰關系的約定；B、丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進行補償；C、若丁建高樓，丙只能要求甲承擔違約責任；D、甲、乙之間約定因房屋和土地使用權轉讓而失去效力。分析：A項為地役權；B項說法是正確的；C項說法是錯誤的，因為此時的地役權的設定對丙是同樣具有限制的；D項的說法也是錯誤的，因為甲乙之間的約定，地役權必須與需役地所有權或使用權一同轉移，不能與需役地分離而讓與。所以，甲乙之間的約定不因房屋的土地使用權的轉讓而失去效力。由此，正確選項是A、C、D。

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（責任編輯：xy）

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