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 第二節(jié) 所有權(quán)

一、所有權(quán)概述

（一）所有權(quán)的概念和特征

所有權(quán)，是指所有人依法對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)具有以下特征（與限制物權(quán)相比較）：是完全物權(quán)、是自物權(quán)、具有恒久性、最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對排他性。

（二）所有權(quán)的內(nèi)容

所有權(quán)的內(nèi)容即權(quán)能，通常包括占有、使用、收益、處分四項基本積極權(quán)能和排除他人干涉的消極權(quán)能。但要注意，這些權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)能。

（三）所有權(quán)的意義

二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)

（一）國家所有權(quán)

1、國家所有權(quán)的概念與特征

國家所有權(quán)，是指以國家的名義享有的所有權(quán)。國家財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。國家所有權(quán)的特征如下：

（1）主體的唯一性和統(tǒng)一性。即中華人民共和國是國家所有權(quán)的唯一和統(tǒng)一的主體。

（2）客體的廣泛性。

提示：在我國，只能專屬于國家客體的有：礦藏、水流、海域、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)、城市的土地。

（3）取得方式的特殊性。除積累、交易外，國家所有權(quán)還可以通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

例題：下列各項中，專屬于國家所有的是（　）。

A、無線電頻譜資源

B、國防資產(chǎn)

C、礦藏、水流

D、草原、山嶺

答案：ABC

解析：本題考核專屬于國家所有客體。在我國，只能專屬于國家客體的有：礦藏、水流、海域、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)、城市的土地。

2、國家所有權(quán)的行使

3、物權(quán)法中的征收制度

（1）征收的條件

① 征收應(yīng)該是為了公共利益的需要。

② 征收需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序。

③ 征收的客體僅限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

（2）征收后的補償

① 征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

②征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收的合法權(quán)益

③任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

（二）集體所有權(quán)

（三）私人所有權(quán)

三、所有權(quán)的取得和消滅（★★★重點內(nèi)容）

（一）所有權(quán)的取得

所有權(quán)的合法取得方式可以被分為以法律行為而取得和非依法律行為而取得。

1、  非依法律行為而取得

國家所有權(quán)除了通過交易這種一般方式取得外，還可以通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款、罰金等特別方式取得。

其他主體以非依法律行為而取得所有權(quán)的方式通常包括：先占、生產(chǎn)勞動、收取孳息、添附、繼承、拾得、善意取得。

提示1：天然孳息，由所有權(quán)人取得；同一物上既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

提示2：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。

拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。

提示3：善意取得的條件：第一，出讓人須為無權(quán)處分人；第二，受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的；所謂善意，是指受讓人在受讓財產(chǎn)時相信讓與人享有處分財產(chǎn)的權(quán)利。第三，受讓財產(chǎn)是以合理的價格有償取得的；第四，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得；贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的除外。

例題：下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？

A、保留所有權(quán)的動產(chǎn)買賣中，尚未付清全部價款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人

B、電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)

C、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人

D、受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈與不知情的第三人

答案：D

解析：根據(jù)《物權(quán)法》第 106 條第 1 款 規(guī) 定 ："無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受 讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。"A 項符合該款規(guī)定，構(gòu)成善意取得；D 項不屬于"以合理的價格轉(zhuǎn)讓"，不構(gòu)成善意取得，因此本題應(yīng)選 D。《物權(quán)法》第 106 條第 3 款 規(guī) 定 ："當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。"可見他物權(quán)也可以善意取得，BC 兩項均為質(zhì)權(quán)的善意取得。

2、依法律行為而取得

依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過買賣、贈與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。依此方式取得所有權(quán)的，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)所有權(quán)自記載于登記簿時取得，動產(chǎn)所有權(quán)自交付時取得。

（二）所有權(quán)的消滅

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征和意義

建筑物區(qū)分所有權(quán)是共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素復(fù)合而成的特別所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素須結(jié)為一體，不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。

【真題試題】（2007年單項選擇第7題）

5.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有所有權(quán)和共有所有權(quán)。下列關(guān)于共有所有權(quán)的表述正確的是（ ）。

A.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有

B.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有

C.建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主與物業(yè)公司共有

D.占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有

【真題解析】

本題考查《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有所有權(quán)的權(quán)屬范圍。《物權(quán)法》第72條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。選項AB錯誤，因為建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（綠地），屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路（綠地）或者明示屬于個人的除外。選項C錯誤，因為建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，而非業(yè)主與物業(yè)公司共有。正確答案是D.

（二）專有所有權(quán)

重點是專有所有權(quán)行使的限制：

（1）不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（2）專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離轉(zhuǎn)移或設(shè)定負(fù)擔(dān)。

（3）專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

（三）共有所有權(quán)

（1）共有所有權(quán)的客體

①共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如地基、支柱、屋頂、外墻等；

②建筑物的共用部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等。

③建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路的以外，屬于業(yè)主共有；

④建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的以外，屬于業(yè)主共有；

⑤建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；

⑥建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。

⑦占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

（2）共有所有權(quán)人的權(quán)利

①共用部分的使用權(quán)。

②收益權(quán)。

③共有部分的單純的修繕改良權(quán)。

【真題試題】（2008年多項選擇第45題）甲物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將其提供物業(yè)服務(wù)的某樓房的房頂出租給乙公司進行花卉種植，因乙公司在該房頂種植花草澆水而與業(yè)主之間發(fā)生糾紛。對此，下列表述中正確的有（ ）。

A.甲物業(yè)管理公司對該房頂享有處分權(quán)，故有權(quán)將房頂出租給乙公司

B.甲物業(yè)管理公司對該房頂不享有所有權(quán)，其將房頂出租給乙公司侵犯了業(yè)主的共有權(quán)

C.甲物業(yè)管理公司出租房頂所獲租金收入應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有

D.因乙公司在房頂種植花草澆水而與業(yè)主之間發(fā)生的糾紛應(yīng)按相鄰關(guān)系處理

【真題解析】

本題的考點是物權(quán)法中建筑物的區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定："建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。"案例中樓房的房頂屬于業(yè)主共有，甲物業(yè)管理公司對該房頂不享有所有權(quán)、處分權(quán)，故不經(jīng)業(yè)主同意，不可出租給乙。乙公司在房頂種植花草澆水而與業(yè)主之間發(fā)生的糾紛不屬于相鄰關(guān)系。所以說正確答案是BC.

（四）共同管理權(quán)。共同管理權(quán)的內(nèi)容主要有：

①表決權(quán)。

②參與訂立規(guī)約和業(yè)主會議議事規(guī)則的權(quán)利；

③選舉和更換業(yè)主委員會成員的權(quán)利；

④選聘和解聘管理者的權(quán)利；

⑤對共有部分的使用及其管理的監(jiān)督權(quán)；

⑥法律、法規(guī)及管理規(guī)約規(guī)定的其他權(quán)利。

五、相鄰關(guān)系

（一）相鄰關(guān)系的概念和特征

相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的客體：是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人正常行使其不動產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。

（二）幾種主要的相鄰關(guān)系

1、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系

對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

2、相鄰?fù)恋氐耐ㄐ小⑹褂藐P(guān)系

相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。

3、相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系

相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。

4、相鄰排污關(guān)系

不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

5、相鄰防險關(guān)系

不動產(chǎn)權(quán)利人因鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，但不動產(chǎn)權(quán)利人不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

例題：甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，不正確的是（）。

A、乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材

B、乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材

C、甲應(yīng)依約定向丙支付占地費

D、若建材堆放時間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場

答案：A

解析：本題考核相鄰?fù)恋氐耐ㄐ小⑹褂藐P(guān)系。相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便，權(quán)利人因此遭受損害的，可以請求給予補償。

（三）處理相鄰關(guān)系的原則

六、共有

（一）共有關(guān)系的概念、特征和種類

共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。

【真題試題】（2007年多項選擇第45題）

7.甲、乙、丙共同出資購買一處房屋，共有份額為5：3：2.三人約定房屋輪流居住。在乙居住期間，窗戶玻璃掉下將行人丁砸傷。下列關(guān)于該案責(zé)任承擔(dān)的表述正確的有（ ）。

A.丁有權(quán)請求甲、乙、丙按共有份額比例承擔(dān)賠償責(zé)任

B.丁有權(quán)請求丙承擔(dān)全部賠償責(zé)任

C.丁有權(quán)請求乙承擔(dān)全部賠償責(zé)任

D.丁有權(quán)請求甲、乙、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任

【真題解析】

本題考查因共有的物產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系如何承擔(dān)。根據(jù)《物權(quán)法》第l02條規(guī)定，"因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。"正確答案是BCD.

（二）按份共有

按份共有人的權(quán)利義務(wù):

(1)按份共有人按其份額對共有財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按份共有人對共有財產(chǎn)享有的份額，有約定的從約定，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

(2)按份共有人可以無須其他共有人的同意，轉(zhuǎn)讓其享有的份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

(3)處分共有財產(chǎn)以及對共有財產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

例題：甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1／3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。

A、因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板

B、因甲乙的應(yīng)有部分合計已達2/3，故甲乙可以鋪木地板

C、甲乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板

D、若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋

答案：B

解析：鋪木地板屬于對房屋的重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可，所以選項B正確，AD錯誤；無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權(quán)，所有權(quán)及于物的整體，在分割之前不存在物的"應(yīng)有部分"的說法，選項C錯誤。

（三）共同共有

在實際生活中，共同共有最常見的類型是夫妻共有和家庭共有。

（1）共同共有人對整個共有財產(chǎn)享有平等占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對整個共有財產(chǎn)平等地承擔(dān)義務(wù)。

（2）共同共有人對共有財產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的外。

（3）處分共有財產(chǎn)以及對共有財產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，

但共有人之間另有約定的除外。

提示：因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

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