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 第二章    物權法

考情分析

本章在學習中需要理解掌握的知識點比較多，歷年考試平均分值一般在15分左右，是非常重要的章節；單項選擇題、多項選擇題、案例分析題各種題型均可出現；應當注意擔保物權可以與其他章節結合在一起考案例分析題，比如合同法，擔保合同作為主合同的從合同，從而考察擔保物權的相關知識點。

往年重要考點

1、所有權的取得方式

2、用益物權的分類

3、土地承包經營權的流轉

4、地役權相關內容

5、擔保物權的擔保范圍

6、擔保物權的實現方式

7、抵押權的效力

8、權利質權

9、留置權的效力

重點、難點講解

第一節  物權法概述

一、物權概述

（一）物權的概念和特征

物權是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。與債權相比較物權的特征：

（1）以特定物作為客體，這是物權的最基本的特征。

解釋：此處的"物"，是指除人體之外，能為人所支配、獨立滿足人類社會生活需要的有體物和自然力。

（2）物權是對物權（支配權），債權是對人權。

（3）物權是絕對權，債權是相對權。

（4）物權是排他的權利，債權具有平等性。

解釋：所有權是自物權，用益物權和擔保物權是他物權。

例題：下列各項中，屬于物權的最基本的特征的是（）。

A、以特定物作為客體

B、是支配權

C、是絕對權

D、是排他的權利

答案：A

解析：本題考核物權概念的特征。物權的特征包括：以特定物作為客體、對物權（支配權）、絕對權、排他的權利；其中以特定物作為客體是物權的最基本的特征。

（二）物權的客體

（1）物權的客體為物，包括動產和不動產。

（2）物權客體的擴張至財產權利（擔保物權中，票據、債券、存單、倉單、提單上的權利，基金份額、股權、商標權、專利權、著作權中的財產權，應收賬款等權利）。

（三）物權的效力

1、物權對物權的效力

①性質標準。同一物上的限制性物權優先于其賴以設定的基礎性權利。

舉例：如我國《物權法》第120條規定："用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。"用益物權雖然以所有權為權源，但其一經設立，所有權的部分甚至大部分權能即由用益物權人行使，因而約束了所有人對其所有物的支配力。用益物權優先于所有權。

②時間標準。其標準是：成立在先的物權能夠優先實現。

2、物權對債權的效力。一般情況：物權優于債權。

特殊情況：法律明確規定的情況下，債權也可以具有優先于物權的效力。

①根據"為債權的債權"優先的原則，新設定的債權具有優先于原來的債權以及為這些債權進行擔保的物權的效力。如清算費用，共益債務。

②根據"買賣不破租賃"的原則，依據租賃合同所產生的債權，具有對抗物權變動的效力。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

③民法特別法賦予優先效力的債權，可以優先于物權。如船舶優先權先于船舶留置權受償。

提示：特別注意買賣不破租賃的原則，要與合同法（租賃合同）的有關內容結合在一起學習。

（3）物權對占有的效力

占有是一種事實狀態，物上真正的權利相對于占有被稱之為本權。在占有人為無權占有時，本權人得行使返還請求權，占有人負有返還的義務。

例題：甲公司將所屬設備租給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設備賣給丙公司。根據有關法律規定，下列表述中正確的是（）。

A、甲公司在租賃期間不能出賣出租設備

B、買賣合同有效，原租賃合同繼續有效

C、買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

D、買賣合同有效，原租賃合同須丙公司同意后方繼續有效

答案：B

解析：本題考核依據租賃合同所產生的債權，具有對抗物權變動的效力。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

（四）我國物權的體系

【真題試題】（2007年單項選擇第5題）

4.下列權利中，屬于準物權的是（ ）。

A.土地承包經營權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.探礦權

【真題解析】

本題考查中準物權種類。《物權法》第122條規定：依法取得的海域使用權受法律保護。第l23條規定：依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。正確答案是D.

（五）中國物權法的制定

二、物權法基本制度

（一）物權法的概念和基本范疇

（二）物權法的基本原則

1、物權法定原則

物權法定原則，是指在一個統一的法律效力地域內的物權，其種類和內容必須由法律明確規定、不得由當事人自己創設的原則。

2、物權絕對原則

物權絕對原則，是指物權只能由權利人行使并根據自己的意愿享有并行使的原則。該原則的基本要求包括：物權意思的對世性；一物一權；物權請求權、物上代位權。

解釋："一物一權"原則是指在一個物上，不可能同時存在多個所有權；但多個民事主體可以共有一個物。

3、物權特定原則

物權特定原則，也稱為物權確定性原則，即要求物權支配的客體必須特定化，必須與其他物有明確肯定的區分。物權特定原則的主要作用體現在物權的設立、轉移等情況下。

①物必須已經存在，這是貫徹物權特定原則的前提條件

②物必須特定

物權特定原則的主要作用體現在物權的設立、轉移等情況下。

4、區分原則

區分原則，是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，它們的成立生效依據不同的法律根據的原則。如《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

舉例：乙買甲一套房屋，已經支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。

答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續履行合同 。

5、物權公示原則

物權公示原則，是指物權的各種變動必須采取法律許可的方式向社會予以展示，以獲得社會的承認和法律保護。《物權法》第6條明確規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。"

（三）物權變動制度（★★★重點內容）P60

1、物權變動的含義與基本規則

2、不動產物權登記

（1）不動產登記的效力

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；依法應當登記，自記載于不動產登記薄時發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

提示：法律另有規定的除是指：如土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。另外，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

（2）不動產登記的基本程序

①原則設想

②不動產登記由不動產所在地的登記機關辦理。

③登記機構的職責：查驗申請人提交的證明材料和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。

登記機構不得有下列行為：要求對不動產進行評估；以年檢等名義進行重復登記；超出登記職責范圍的其他行為。

提示：審查方式采取書面審查為主、結合實質審查的方式。

④不動產登記收費。按件收取。不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取。

（3）不動產登記薄和不動產權屬證書

不動產權屬證書的效力是權利人享有該不動產物權的證明。但不動產權屬證書（如房產證）記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

【例題】如果不動產權屬證書的記載事項與不動產登記簿不一致，下列表述中正確的是（）。

A、應該以不動產登記簿為準

B、應該以不動產權屬證書為準

C、除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準

D、除有證據證明不動產權屬證明確有錯誤外，以不動產權屬證書為準

答案：C

解析：本題考核不動產權屬證書的效力。不動產權屬證書（如房產證）記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

（4）特殊登記程序

① 更正登記和異議登記，在不動產登記薄記載的權利人不同以便更時，利害關系人可以申請異議登記，異議登記有阻斷登記公信力的作用。申請人在異議登記之日起15日內不起訴的，異議登記失效。

提示：異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

② 預告登記，當事人訂立買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

【真題試題】（2008年多項選擇第43題）張某與甲公司簽訂了商品房預售合同，預購商品房一套，并向登記機關申請辦理了預告登記，隨后甲公司擅自將張某選購的該套商品房以更高價格出售給不知情的李某，對此，下列表述中正確的有（）。

A.甲公司與李某簽訂的合同無效，因為已經進行了預告登記

B.甲公司與李某簽訂的合同無效，但李某可依善意取得制度取得所有權

C.甲公司與李某簽訂的合同有效，但李某不能取得所有權

D.甲公司未經張某同意出售房屋的行為，不發生物權變動的效力

【真題解析】

本題的考點是物權法中的預告登記問題。《物權法》第20條規定："當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，不發生物權的效力。"故C正確；《物權法》第9條規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"故D正確。所以說正確答案是CD.

（5）登記當事人和登記機關的賠償責任

當事人提供虛假材料申請登記的，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤的，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

【例題】張大和張二是同胞兄弟，其父生前對其房屋沒有立遺囑處分。張大在其父死亡后，瞞著張二將父親的房屋變更登記為己有。張二事后得知，向登記機關提出更正登記，但遭張大拒絕。于是張二向登記機關提出異議登記，下列關于這一事例的表述中，正確的是（）。

A、張二應當在異議登記之日起15日內起訴，否則異議登記失效

B、張二應當在異議登記之日起30日內起訴，否則異議登記失效

C、張大可以以異議登記不當為由，向張二請求損害賠償

D、張大不可以以異議登記不當為由，要求張二進行損害賠償

答案：AD

解析：本題考核異議登記內容。申請人在異議登記之日起15日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。本題中張二并無登記不當，張大不可以以異議登記不當為由，要求張二進行損害賠償。

【真題試題】（2007年多項選擇第43題）根據《物權法》的規定，負責不動產物權登記的機構，在履行職責時應做到（）。

A.查驗申請人提交的證明材料和其他必要材料

B.要求對不動產進行評估

C.就有關登記事項詢問申請人

D.必要時到實地查看不動產

【真題解析】

本題考查物權法規定的不動產登記機關職責。《物權法》第l2條規定，"登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。"第l3條規定，"登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；（二）以年檢等名義進行重復登記；（三）超出登記職責范圍的其他行為。"正確答案是ACD.

3、動產交付

（1）交付要件主義

（2）交付對抗主義

【真題試題】（2007年多項選擇第44題）根據《物權法》的規定，在下列物權的變動中未經登記不得對抗善意第三人的有（）。

A.機動車物權位的設立

B.土地承包經營權的轉讓

C.地役權的設立

D.以匯票出質時質權的設立

【真題解析】

根據《物權法》第24條規定，"船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。"第129條規定，"土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。"第l58條規定，"地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。"第224條規定，"以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。"正確答案是ABC.

（3）交付的特殊形態

①簡易交付（買受人事先占有）。動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

解釋：物權發生效力的時間是法律行為生效時而非法律行為成立時。

②指示交付（第三人占有）。動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利以代替交付。

③占有改定（出賣人事后繼續占有）。即動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的交付方式。在占有改定的情況下，物權自該約定生效時發生效力。

例題：甲將自己的自行車出租給乙，租期1個月，在租期未滿時，將該自行車出售給丙，于是甲通知乙，在租期期滿的時候將自行車交付給丙。甲丙之間對自行車的交付方式為（）。

A、直接交付

B、簡易交付

C、指示交付

D、占有改定

答案：C

解析：本題考核指示交付。動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利以代替交付。

4、非依法律行為的物權變動

（四）物權的保護

1、物權保護的基本含義

2、物權保護的方式和途徑

物權保護的方式包括：物權確認請求權、返還請求權、妨害排除請求權、妨害防止請求權、恢復原狀請求權、損害賠償請求權。它們可以單獨適用，也可以合并適用。

3、物權請求權

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（責任編輯：xy）