參考答案

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l個最符合題意)

1. D

[解析]本題考查城市職能與城市性質的概念與區別。城市職能與城市性質兩者主要區別見下表：

區別項目城市職能城市性質

來源對現狀分析對規劃期內的目標或方向

數量有多個職能性質是最主要最本質的職能,只有一個

合理程度客觀存在,可能合理也可能不合理確定的理想化的合理的目標

2. D

[解析]本題考查區位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區位分成自然區位和社會區位兩大類。在自然區位中，有天文區位和自然地理區位;在社會區位中有經濟區位、文化區位和政治區位。而天文區位是指反映地表事物的經緯位置。

3. B

[解析]本題考查原料指數的公式。原料指數=限地性原料總重量÷制成品總重量。

4. D

[解析]本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對芝加哥城市土地利用空間結構分析后總結出來的。他是基于社會生態學里的入侵和承繼(Invasion-succession)概念來解釋土地利用在空間上的排列形態。

5. A

[解析]本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時滿足兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。根據這兩個條件，只有甲可以形成有效需求。

6. A

[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業性經營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

7. C

[解析]本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。

8. C

[解析]本題考查土地使用權出讓的最高年限。工業用地最高出讓年限為50年，開發期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

9. B

[解析]本題考查土地使用權招標中評標小組的構成。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，人數為5人以上的單數，因此成員至少為5人。

10. D

[解析]本題考查土地使用權出讓最高年限的規定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

11. D

[解析]本題考查房地產市場調研的特點。房地產市場調研具有三個特點，分別是實用性、時效性和實踐性。

12. A

[解析]本題考查房地產市場調研的原則。客觀原則要求調研必須實事求是，始終以客觀的態度去反映真實情況，不能主觀武斷地下結論，不能弄虛作假。

13. D

[解析]本題考查房地產需求調研的內容。需求調研分為消費者調研、消費動機調研和消費行為調研三類。而對消費者的數量及其構成的調研屬于第一類中對市場容量的調研。本題可用排除法。

14. C

[解析]本題考查房地產調研的內容與種類。房地產營銷渠道調研，主要包括營銷渠道的選擇、控制與調整;營銷方式的采用;租售代理機構的數量、素質及租售代理情況等內容。

15. C

[解析]本題考查房地產市場預測的概念。

16. B

[解析]本題考查房地產全程策劃的概念。可根據題干顧名思義，直接推導出答案。

17. B

[解析]本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個因素英文單詞第一個字母的組合，大家可以結合英文來記憶，分別是內部優勢因素(Strength)、內部劣勢因素((Weakness)、外部機會因素(Opportunity)和外部威脅困素(Threats)。

18. D

[解析]本題考查城市總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的內容。選項D屬于控制性詳細規劃的內容。

19. C

[解析]住宅建筑工業化建筑體系的結構形式大致可分為三大類，具體見下表：

結構形式優點缺點

全裝配式結構工廠化程度高，施工速度快，受季節影響小，可利用工業廢料生產基地建設一次性投資量大，運費貴，造價高

大模結構整體性好，工藝靈活，節省運費鋼筋、水泥用量多，造價較高

裝配整體式結構整體性較好，造價較低，適應性較強，能因地制宜—

20. A

[解析]本題考查建筑密度的計算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

21. A

[解析]該項目合適的改造投資費用不得高于因此節約的經營成本的折現值。因此本題的實質仍然是資金時間價值換算中年值換算為現值的計算。

22. B

[解析]本題考查資金時間價值換算中現值換算為年值的計算。

23. C

[解析]本題考查資金時間價值換算中，年值換算為終值的計算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進行換算才能套用公式。畫出現金流量圖以幫助理解。

錯誤的現金流與作法如下，可以導致錯誤的答案B。

正確的現金流與作法如下：

,正確答案選C。

24. C

[解析]本題考查凈現值指標的計算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

該題不需要把三個凈現值全部計算出來，只需計算兩兩之差，根據差的正負，來判定大小，而且其中的系數(P/A，10%,8)只需計算一次，可以重復利用，這樣可以大大減小計算量。

根據以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序為乙>甲>丙。

25. C

[解析]本題考查盈虧平衡點的計算。注意單位一定要一致。

設保本開發面積為x平方米。

0. 4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

[解析]本題考查房地產投資風險細分類中的總體性風險。總體性風險有三種，分別是市場風險、利率風險和購買力風險。

27. B

[解析]本題考查房地產投資風險按產生原因的分類。可以分為自然風險、社會風險和經營風險。

28. C

[解析]本題考查降低房地產投資商業風險的對策，一般有六項措施：

(1) 房地產類型組合投資;

(2) 選擇擅長經營的項目;

(3) 規模投資限制競爭;

(4) 在經濟上升期投資;

(5) 選擇“短平快”項目;

(6) 預期投資后的維持管理費用。

29. D

[解析]房地產投資的不可抗力風險是指由于意外事故、自然災害、戰爭、政變等異常變化引起的房地產投資價值損失。市場變化不屬于自然災害也不屬于意外事故，是一種正常的市場發展狀況。

30. C

[解析]業務風險是指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。

31. D

[解析]設計階段又具體分為四個管理過程。計劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動階段的主要工作是項目立項、獲得設計任務書，實施與控制階段是具體的設計工作，收尾階段是移交設計文件。

32. A

[解析]評標委員會組成人員的情況在定標前是保密的，不能在招標文件中公開。

33. D

[解析]建筑安裝工程費用包括四項，分別是直接費、間接費、利潤和稅金。

34. A

[解析]風險管理的內容主要有三項，分別是風險識別、風險評估和風險應對

35. A

[解析]房地產開發項目合同爭端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調解、仲裁和訴訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當事人在自愿友好的基礎上達成共識，這種方式不需要第三方的介入。

36. B

[解析]本題考查市場法中建立價格可比基礎中的統一面積內容的換算。換算的關鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產的總價是相同的。

設建筑面積價格為X

建筑面積下的單價×建筑面積=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

[解析]采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常市場價格。

38. D

[解析]本題考查成本法的公式。房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

則建筑物折舊=重新購建價格-房地產價值

本題注意是房地產價值而非房地產價格。

39. B

[解析]本題考查收益法中凈收益計算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運營費用

40. A

[解析]本題考查假設開發法的基本公式。待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費。

41. C

[解析]房地產開發企業自行租售自己的項目，突出優勢是對項目的情況熟悉。

42. A

[解析]獨家代理是指房地產開發企業或其它業主將物業委托給一家房地產經紀機構代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關系，房地產開發企業與代理人之間的協調和傭金結算相對簡單。

43. A

[解析]成本導向定價法是指以房地產產品成本作為定價基礎的定價方法。題目中已知的都是與成本有關的因素。

44. B

[解析]路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、固定性、集中性效應，正好符合題中的要求。AC電視和廣播時間短，且分散，網絡廣告主要缺點是效果難以測定。

45. C

[解析]人員推銷由于銷售人員可以和客戶直接進行交流，可以及時聽到客戶對產品的反映，了顧客戶的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

46. C

[解析]業主委員會可以召開業主委員會會議，也可以召開除了首次業主大會以外的業主大會定期會議和業主大會臨時會議。因為首次業主大會召開時，業主委員會還沒有成立，因此是由業主大會籌備組召開的。

47. C

[解析]新設立的物業服務企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。

48. A

[解析]住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

49. D

[解析]業主委員會備案的主體是區、縣人民政府房地產主管部門。

50. C

[解析]物業服務企業是一個自負盈虧的獨立的企業法人，營利性是其根本特征。

51. C

[解析]《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定：對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

52. D

[解析]公積金具有專用性、強制性和互助性三個特點。強制性就如題干所表述的，只要符合規定的單位和個人，都必須繳存。

53. B

[解析]本題考查住房公積金的提取內容。可采用排除法。

54. D

[解析]住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發起者、服務機構、特殊目的機構、信用評級機構和投資者。其中特殊目的機構(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業務的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發行證券。

55. D

[解析]本題考查房地產信托的特點，主要有三個特點：第一是業務具有很強的靈活性和多樣性;二是信托財產由于流動性差而具有高風險性;三是信托投資具有高收益性。選項D房地產信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56. C

[解析]耕地占用稅以縣級行政區為單位。

57. B

[解析]契稅屬于財產稅。

58. A

[解析]對于營業稅而言，按照營業額和適用稅率計算應納稅額，計算公式為：應納稅額=營業額×適用稅率。

59. C

[解析]企業所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金以及國務院規定的其他不征稅收入。

60. C

[解析]城鎮土地使用稅的應納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準=3000×5=15000(元)。注意城鎮土地使用稅按土地面積計算，不按建設面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。

更多關注：經濟師培訓課程 / 經濟師考試教材 / 更多中級經濟師真題

（責任編輯：xy）

共12頁,當前第9頁  第一頁  前一頁  下一頁