第二節(jié)房地產(chǎn)市場研判

一、房地產(chǎn)市場研判的作用

房地產(chǎn)市場研判是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基礎(chǔ)，是項目市場定位的依據(jù)、、前期策劃過程中的市場研判，應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析，要避免沒有針對性的市場描述，市場研判可分為市場現(xiàn)狀特征研判和市場預(yù)期發(fā)展研判。

市場研判的具體作用會因研判主體和研判目的的不同而有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃時，市場研判的具體作用主要有以下幾個方面：

(1)把握市場機(jī)會。房地產(chǎn)市場是一個復(fù)雜的復(fù)合系統(tǒng)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場具有不同的市場特征，蘊(yùn)含著不同的市場機(jī)會。通過對房地產(chǎn)市場系統(tǒng)尤其是對區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)研和分析，可以對房地產(chǎn)市場的變化趨勢、市場特征、供需狀況、存在問題等有更深刻的認(rèn)識.可以透過房地產(chǎn)市場的表面現(xiàn)象看到其內(nèi)在的原因，而市場機(jī)會往往就存在于市場所表現(xiàn)出來的這些變化和特征之中。通過市場研判，可以發(fā)現(xiàn)進(jìn)而把握隱藏于其中的市場機(jī)會。

(2)發(fā)掘市場潛力。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也在發(fā)生著相應(yīng)的變化并產(chǎn)生著新的期待。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠敏銳地察覺到并開發(fā)出滿足人們需求變化和期待的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅能夠使自己在新開辟的空間市場上占得先機(jī)，贏得市場，而且能夠引導(dǎo)市場消費(fèi)，發(fā)掘市場潛力。實現(xiàn)這種企業(yè)戰(zhàn)略的前提是，通過市場研判尤其是對房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)展的研判，認(rèn)識和預(yù)測市場發(fā)展的趨勢和市場需求的變化方向，準(zhǔn)確判斷市場潛力。

(3)識別市場風(fēng)險，每一項房地產(chǎn)投資都可能面臨投資風(fēng)險和遭受風(fēng)險損失。對于系統(tǒng)性市場風(fēng)險，任何投資者都無法回避而必須面對。如果能對項目將要面對怎樣的市場風(fēng)險做出準(zhǔn)確的預(yù)判，并制定有效的對策，就有可能降低市場風(fēng)險帶來的損失。市場研判能夠幫助人們認(rèn)識房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，通過對具體區(qū)域房地產(chǎn)市場特征的研判和發(fā)展趨勢的預(yù)測，可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項目未來面臨的市場風(fēng)險進(jìn)行有效的識別和預(yù)判。

二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判是通過對區(qū)域房地產(chǎn)市場歷年來實際運(yùn)行狀況的分析，對區(qū)域房地產(chǎn)市場尤其是項目所在城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場的總體特征、房地產(chǎn)供求狀況、房價特征、購房者群體特征、市場對政策變化的敏感性等進(jìn)行分析，得出對分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識與評價，對項目在市場中的競爭能力的評價與判斷。

三、房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)展研判

在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃階段，項目尚未進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場反應(yīng)將取決于未來的房地產(chǎn)市場狀況。因此，在市場研判中，應(yīng)在房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對項目在開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期研判。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃中，對開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)展研判的內(nèi)容主要有以下幾個方面。

(1)房地產(chǎn)市場走勢預(yù)期研判。

(2)房地產(chǎn)市場需求預(yù)期研判。

(3)房地產(chǎn)市場供給預(yù)期研判。

(4)房地產(chǎn)市場價格預(yù)期研判。

(5)房地產(chǎn)市場營銷狀況預(yù)期研判。

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