第二節房地產投資項目不確定性分析

一、房地產投資項目不確定性分析概述

在房地產投資過程中，由于受宏觀經濟形勢、房地產市場、宏觀調控政策等因素的影響，技術經濟變量處動態變化之中，再加上人們主觀估算和預測能力的局限性，對技術經濟變量的估算與預測也不可避免地產生誤差，從而使投資方案經濟效益的預期值與實際值之間不可避免地產生偏差。這種情況稱之為房地產投資項目的不確定性。

房地產投資項目的不確定性使得基于預測做出的投資決策帶有風險，因此需要進行不確定性分析。不確定性分析是通過對項目投資環境變化以及項目自身特點的預測與認識，分析項目各個技術經濟變量的變化情況及其變化對項目經濟效益的影響，以估計投資項目對各種不確定因素變化的承受能力，進一步確認投資項目在財務和經濟上的可靠性的分析過程。

不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。盈虧平衡分析只用于財務效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務效益分析和國民經濟效益分析。房地產投資項目的主要不確定因素有土地取得成本、建筑安裝工程費、房地產租售價格、房地產投資項目開發周期、融資成本、空置率、運營成本、投資收益率等。另外，房地產開發投資項目的可出售面積、房地產置業投資項目的權益投資比率等，也是房地產投資的不確定因素。

二、房地產投資項目盈虧平衡分析

(一)盈虧平衡分析的概念及基本原理

各種不確定因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。找出投資項目的這個臨界點，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，可以為決策提供依據。要找到這個臨界點，就必須研究投資項目在產量、成本和利潤之間的關系。或者說，通過對投資項目產量、成本和利潤關系的分析，找出投資項日經濟效益在某一范圍內的臨界值，這一分析過程就是盈虧平衡分析。因此，投資項目的盈虧平衡分析是在一定市場、生產能力及經營管理條件下，通過對其產品產量、成本、利潤互相關系的分析，判斷投資項目對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。

盈虧平衡分析在投資項目的經濟評價中應用較廣泛，不僅可以預測分析投資項目的保本點(利潤為零時)，還可以用來預測分析投資項目在某一利潤上的臨界點;不僅可以對單個方案進行分析，還可用于對多個方案進行比較。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。對于房地產投資項目一般只進行線性盈虧平衡分析。

盈虧平衡分析的基本原理是：根據成本總額對產量的依存關系，在一定期間內，把全部成本分解成同定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關于成本、產銷量和利潤三者關系的數學模型，進而對這一數學模型進行分析。凡成本總額在一定時期和一定的產量范圍內，不隨產量變化而變化的成本，稱為同定成本。同定成本的總額不隨產量的增減而變化，但就單位產品中的固定成本而言，則與產量的增減成反比例變動。凡成本總額與生產量總數成正比例增減變動關系的成本，稱為變動成本。變動成本的總額隨生產量總數的變動而成正比例變動，但就單位產品變動成本而言，則不隨產量的變化而變化c這個數學模型的一般表達形式為：

利潤=銷售收入-總成本-稅金(5一1)

(二)線性盈虧平衡分析方法

1.線性盈虧平衡分析的假設條件

線性盈虧平衡分析是指項目的收益與成本都是產量的線性函數。投資項目盈虧平衡分析的目的就是通過分析產品產量、成本和項目盈利能力之間的關系找出投資項目盈利與虧損在產量、產品價格、單位產品成本等方面的界限，以判斷在各種不確定因素作用下項目的風險情況。盈虧平衡點就是指項目既不盈利義不虧損、銷售收人等于生產經營成本之點。

對投資項目進行線性盈虧平衡分析，不僅要求銷售收入和成本為產量的線性函數，還要符合下列假定條件：①產量等于銷售量，即當年生產的產品當年銷售出去。對房地產投資項目來說，就是開發的房地產產品全部銷售出去或全部出租出去。②產量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數。對房地產投資項目來說，就是在開發經營期內，單位變動成本不變。③產量變化，產品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數。對房地產投資項目來說，就是單位租售價格在產品租售期間保持不變。④在所分析的產量范圍內，總固定成本保持不變。⑤按單一產品計算，當生產多種產品，應換算為單一產品，不同產品的生產負荷率的變化應保持一致。對房地產投資項目來說，就是指同時開發幾種不同類型的房地產產品時，應將其組合折算成一種產品。⑥所采用的數據均為正常年份(即達到設計能力生產期)的數據。

2.盈虧平衡點的計算

線性盈虧平衡分析就是要計算出項目的盈虧平衡點以分析項目承受不確定因素變動的能力，盈虧平衡點的計算主要有兩種方法：圖解法和數學計算法。

三、房地產投資項目敏感性分析

(一)敏感性分析的含義和作用

1.敏感性分析的含義

房地產投資項目的不確定因素雖然多而復雜，但并不是每一個不確定因素對投資項目經濟效果的影響程度都棚同。如果一個不確定因素的變動引起了項目經濟效果很大幅度的變化，就說明投資項目經濟效果的變動對這個不確定因素是敏感的;如果引起變動的幅度很小，就說明它是不敏感的。敏感性分析是指在確定性分析的基礎上，通過進一步分析，預測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標(如FIRR、FNPV等)的影響，從中找出敏感因素，分析評價指標對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。

敏感性分析是側重于對最敏感的關鍵因素(不利因素)及其敏感程度進行分析。通常是分析單個因素變化，必要時也可分析兩個或多個不確定因素的變化。項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變動幅度(通常是列表表示)，也可表示為評價指標達到臨界點(如財務內部收益率等于基準收益率，財務凈現值為零等)時，某個因素允許變化的最大幅度，即臨界點。

2.敏感性分析的作用

敏感性分析的作用主要作用表現在：①可以使決策者了解不確定因素對項目經濟效益指標的影響，從而提高決策的準確性和科學性。②可以肩發投資項目經濟評價工作人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的可靠性。③可以研究各種不確定因素變動對投資項目經濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風險根源和風險大小。④可以篩選出若干最為敏感的因素，對它們集中力量研究、重點調研，盡量降低兇素的不確定性，進而減少投資項目風險。⑤可以判定不確定因素在什么范圍內變化能使投資項目的經濟效益情況最好：在什么范圍變化時，投資項日的經濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數值。(二)單因素敏感性分析的方法

單因素敏感性分析是假設各不確定因素之間相互獨立，每次只考察一個不確定因素的變化，其他不確定因素保持不變，以考察這個不確定因素的變化對投資項目經濟指標的影響程度和敏感程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產投資項目的敏感性分析中，通常都要求進行單因素敏感性分析。對房地產投資項目進行單因素敏感性分析時.一般按以下步驟進行：①確定用于敏感性分析的財務評價指標。②選擇需要分析的不確定因素。③逐個分析所選擇的不確定因素的波動程度及其對分析指標可能帶來的增減變化情況。④確定敏感性因素。⑤進一步分析。

四、房地產投資項目風險分析

(一)房地產投資風險的含義

一般認為，風險是對未來行為的決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。這種負偏離是指在特定的客觀條件下，在特定的時期內，某一實際結果與預期結果可能發生的差異程度。差異程度越大，風險就越大。房地產投資風險是指從事房地產投資而出現不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括預期收益沒有達到(實際收益小于預期收益)和所投入資金的損失。

從投資的角度看，房地產投資風險不僅存在風險損失，還存在風險報酬。盡管風險報酬不是一種現實的報酬，而是一種可能的未來報酬，或是一種只有在風險目標實現后才能獲得的報酬，但正是由于風險報酬的存在，才使得房地產投資者在風險損失與風險報酬之間進行權衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點。這就是房地產投資項目風險分析的過程。

(二)房地產投資風險的特征

正確認識房地產投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理機制，減少風險損久，提高投資效益具有重要意義。房地產投資風險的特征主要有：

(1)客觀性。(2)不確定性。(3)潛在性。(4)可測性。(5)相關性。

(三)房地產投資風險識別

1.風險識別的概念

風險識別是風險分析的第一步，也是最基礎的一步，只有全面、正確地識別投資項目所面臨的風險，風險估計和風險評價才能進行，風險決策才有意義。風險識別就是運用系統論的方法對投資項目進行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風險因素，并對各種風險進行比較和分類，確定各因素間的相關性和獨立性，判斷其發生的可能性及對項目的影響程度，按其重要性進行排隊，或賦予權重。據此，可以對風險識別做出概念性的描述：風險識別是指在風險事故發生之前，人們運用各種方法系統地、連續地認識所面臨的各種風險以及分析風險事故發生的潛在原因的過程。因此，風險識別過程包含兩個環節：一是感知風險，即通過各種方法了解和認識投資項目將面臨哪些客觀存在的風險;二是分析風險，即在感知風險的基礎上，進一步分析引起風險事故的各種潛在因素，即造成風險事故的主要原因。

2.房地產投資風險識別的目的和特點

通過房地產投資風險識別，可以了解房地產投資項目將面臨的各種風險和致損因素，其目的主要有兩個：一是為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎：二是為選擇最佳的風險應對方案提供依據。

房地產投資風險識別的特點可以概括為系統性、連續性和制度性。系統性是指房地產投資項目的風險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環節中，而是要把投資項目作為一個完整的系統，去識別這個完整系統所具有的全部風險。連續性是因為房地產投資過程相對較長，面臨的投資環境是處于不斷變化之中，風險的質和量也在不斷地發生變化，若非連續性的工作，就很難及時地發現投資項目所面臨的潛在風險。制度性是指房地產投資風險分析作為一項科學的管理活動本身要有組織、有制度。

3.房地產投資風險的類型

掌握房地產投資風險的類型是進行房地產投資風險識別的基礎。按照不同的分類原則，從不同的角度，可以對風險作出不同的分類。按風險來源，可分為系統風險和非系統風險。

房地產投資的系統風險是指對整個市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或消除的風險。主要包括下列幾種。

(1)通貨膨脹風險。(2)市場供求風險。(3)市場周期風險。(4)變現風險。(5)利率風險。(6)政策風險。(7)政治風險、房地產的不可移動性，使房地產投資者面臨著政治風險、政治風險主要由騷亂、罷工、經濟制裁、戰爭、政變等因素造成。(8)或然損失風險。

房地產投資的非系統風險是指只對市場內個別房地產投資項目產生影響，投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險。主要包括下列幾種。

(1)收益現金流風險。(2)資本價值風險。(3)比較風險。(4)時間風險。(5)持有期風險。

4.房地產投資風險識別的主要方法

風險識別應根據項目的特點選用適當的方法。常用的方法有問卷調查法、專家調查法和情景分析法等。在房地產投資風險識別的具體操作中，一般通過問卷調查或專家調查法完成，建立項目風險因素調查表。(四)房地產投資風險估計及評價房地產投資風險估計是在房地產投資風險識別的基礎上，通過定量分析的方法測度風險發生的可能性及對項目的影響程度。風險估計可分為主觀概率估計和客觀概率估計。主觀概率估計是指人們根據自己的知識和經驗，以及對事件的了解和認識，對預測對象未來發生可能性的大小做一個主觀估計值。客觀概率估計是根據大量的實驗數據，用統計的方法計算某一風險因素發生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉移的客觀存在的概率。客觀概率計算需要足夠多的試驗數據作支持。在房地產投資項目經濟評價和可行性研究階段，風險估計最常用的方法是主觀概率估計。

房地產投資風險評價是對投資項目風險進行綜合分析，是依據風險對項目經濟目標的影響程度進行項目風險分級排序的過程。它是在項目風險識別和估計的基礎上，通過建立項目風險的系統評價模型，列出各種風險因素發生的概率及概率分布，確定可能導致的損失大小，從而找出該項目的關鍵風險，確定項目的整體風險水平，為如何處置這些風險提供科學依據。經濟指標的累汁概率、標準差、變異系數的判別標準為：①投資項目的財務內部收益率大于等于基準收益率的累汁概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。②投資項目的財務凈現值大于等于零的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。

(五)房地產投資風險應對

通過對房地產投資風險的識別、估計和評價后找出的關鍵風險因素，對項目的成敗具有重大影響，需要采取相應的應對措施，盡可能降低風險的不利影響，實現預期效益。房地產投資風險應對的主要方法有：

(1)風險回避。(2)風險組合。(3)風險控制。(4)風險轉移。(5)風險自留。

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