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第五章房地產投資項目可行性研究

第一節(jié)房地產投資項目可行性研究概述

一、房地產投資項目可行性研究的概念

房地產投資項目可行性研究是在房地產投資項目投資決策前，分析論證房地產投資項目投資目標實現的可能性的綜合研究過程。也就是說，房地產投資項目可行性研究是在投資決策前，對與投資項目有關的社會、經濟和技術等方面的情況進行深入細致的研究：對擬定的各種可能的建設方案或技術方案進行認真的經濟評價和比較論證;對投資項目的經濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究投資項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性，南此確定投資項目是否應當投資和如何投資等結論性意見，為決策者提供可靠、科學的決策依據，并作為開展下一步工作的基礎。

房地產投資項目可行性研究通常是針對房地產直接投資進行的，對其中的房地產開發(fā)投資項目來說，可行性研究的基本任務是研究項目的開發(fā)建設成本和銷售收入之間的關系是否能夠實現投資者可接受的最低投資日標;對其中的房地產置業(yè)投資項目來說，可行性研究的基本任務是研究項目的出租、經營收入是禽能夠清償抵押貸款及實現投資者所要求的最低投資收益率。

二、房地產投資項目可行性研究的主要依據

在房地產投資項目可行性研究中，既要對項目本身的現金流量進行分析預測，也要對項目所處的環(huán)境(如政治、法律、經濟、社會、文化、科技、資源以及國際環(huán)境等)進行分析研究;既要對項目內部各個環(huán)節(jié)的運行進行研究比較，又要對項目外部不確定因素的影響進行分析判斷。在對項目可行性研究這一過程中，主要有以下幾點依據。

(1)相關法律、法規(guī)和制度政策。

(2)同民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

(3)國家宏觀經濟調控政策、產業(yè)政策、行業(yè)準人條件等。

(4)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具的相關規(guī)劃意見。

(5)國有建設用地使用權出讓合同或相關權屬證書、國土資源主管部門出具的項目用地預審意見。

(6)環(huán)境保護主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。

(7)交通主管部門出具的交通影響評價文件的審批意見。

(8)項目建議書。它是對房地產投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設的可能性，是進行各項投資準備工作的主要依據。

(9)自然、地理、氣象、水文、地質等基礎資料。

(10)經濟、社會、人口、就業(yè)以及房地產供求情況等基礎資料。

(11)有關工程技術方而的標準、規(guī)范、指標、要求等資料。

(12)國家和行業(yè)所規(guī)定的經濟參數和指標。

(13)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。

(14)委托人的意圖。這是對接受他人委托開展房地產投資項目可行性研究工作而言的。可行性研究工作承擔單位應充分向委托人了解投資項目的相關背景、意圖、設想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、工作范圍等情況的說明。

(15)可行性研究所需要的其他資料。

（責任編輯：）

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