第四節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的作用

(1)申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)。我國推行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制，按照其要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就擬開發(fā)建沒項(xiàng)目編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)。項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)文件是辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)的主要依據(jù)。而項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容，即項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、擬選建設(shè)用地相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等，均是可行性研究報(bào)告中要解決的問題。

(2)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由于其投資規(guī)模大、投資類型多、投資時(shí)間長、不確定因素復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)投資決策必須是建立在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的、詳細(xì)的可行性研究基礎(chǔ)之上的，明確投資項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項(xiàng)目的市場需求前景，判斷項(xiàng)目的市場競爭能力，衡量項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算項(xiàng)目的投資效果等。通過這些分析和研究工作，得出項(xiàng)目該不該建設(shè)、如何建設(shè)、哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。

(3)籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才確定是否給予貸款。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。投資項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通信、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)此同國外廠商正式簽約。(5)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，并確定了原則和推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，在一般情況下，不必另作方案比較選擇和重新論證。

(6)項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù)。項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目運(yùn)行一定時(shí)期后，對(duì)已實(shí)施的項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合評(píng)價(jià)，分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果和影響力，并論證可行性研究階段決策的合理性和項(xiàng)目的持續(xù)能力，為下一步項(xiàng)目的運(yùn)行決策提供依據(jù)。后評(píng)價(jià)的重要依據(jù)就是可行性研究報(bào)告中提出的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究階段的工作報(bào)告和研究成果，應(yīng)充分反映研究人員對(duì)投資項(xiàng)目所做的市場分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)效益、風(fēng)險(xiǎn)承受等方面的成果和結(jié)論。由于不同房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模、類型和復(fù)雜程度等的不同，可行性研究報(bào)告的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要包括下列內(nèi)容。

1.項(xiàng)目總說明

在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)日背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

2.項(xiàng)目概況

具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項(xiàng)日的地理位置，項(xiàng)目周圍的主要建筑物等;項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性;項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn);項(xiàng)目開發(fā)建沒的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

3.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

(1)土地調(diào)查。包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。

(2)人口調(diào)查。包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。

(3)調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各類建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。

(5)調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查上下水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

(6)調(diào)查其他地上、地下物。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等;地上物包括樹木、植物等。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。

(7)用地范同內(nèi)的拆遷計(jì)劃。

(8)制定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人口等。

4.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析與預(yù)測;市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測;市場交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測;服務(wù)對(duì)象(目標(biāo)市場)分析;租售計(jì)劃制訂;項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

(1)市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。

(2)項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。

(3)建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。

6.資源供給條件分析

主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量，采購方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通信等供應(yīng)條件。

7.環(huán)境影響評(píng)價(jià)

主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀;主要污染源和污染物;項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化;設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn);控制污染與生態(tài)變化的初步方案;環(huán)境保護(hù)投資估算;環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析：存在問題及建議。

8.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

主要內(nèi)容包括：擬訂項(xiàng)日的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案;擬訂人員培訓(xùn)計(jì)劃：估算年管理費(fèi)用支出情況等。

9.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

(1)前期開發(fā)汁劃。包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。

(2)工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃。

(3)建設(shè)場地的布置。

(4)施工隊(duì)伍的選擇。

10.項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析

(1)項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。

(2)項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。

(3)開發(fā)成本估算。

(4)銷售成本、運(yùn)營成本估算。

(5)銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。

(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

(7)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般不進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有時(shí)需要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在合理配置社會(huì)資源的前提下，從國家經(jīng)濟(jì)整體利益的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效率、效果和對(duì)社會(huì)的影響，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)上的合理性。

(8)不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析;另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。

(9)項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。

11.結(jié)論及建議(1)運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。(2)存在的問題及相應(yīng)的建議。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的步驟

由于不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)，不同的研究人員在報(bào)告編制過程中也有自己的思維方式，所以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制并無固定不變的模式和程序。但從一般邏輯關(guān)系看，可行性研究報(bào)告的編制大致按下列步驟進(jìn)行。

(1)資料的收集與整理統(tǒng)計(jì)。資料的收集與整理統(tǒng)計(jì)是可行性研究報(bào)告編制的第一步工作，也是至關(guān)重要的工作。資料收集的充分與否、準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到最后的結(jié)論。資料的收集分為文字資料和數(shù)據(jù)資料兩大類。文字資料包括相關(guān)的法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程等;數(shù)據(jù)資料包含面較廣，如反映國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)及數(shù)據(jù)，反映城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的數(shù)據(jù)，反映區(qū)域內(nèi)人口變動(dòng)的數(shù)據(jù)，反映城鎮(zhèn)居民生活水平和購買力水平的數(shù)據(jù)，反映房地產(chǎn)市場供求及價(jià)格走勢(shì)的數(shù)據(jù)等。一般的做法是先列出所需的資料和相關(guān)數(shù)據(jù)的清單，按清單逐一收集。當(dāng)數(shù)據(jù)收集后，要進(jìn)行分類整理，剔除不合理的數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，編制成各種表格和圖形，進(jìn)行初步的分析和判斷。

(2)項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。初步確定項(xiàng)目的規(guī)劃方案，根據(jù)所掌握的市場情況，就項(xiàng)目的構(gòu)成、規(guī)模、檔次、戶型比例、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能面積分配、公建配套以及環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等提出方案。

(3)項(xiàng)目進(jìn)度安排。項(xiàng)目的規(guī)劃方案初步確定后，要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度作出安排。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度安排通常選用橫道圖的方式來表達(dá)。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目除了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度要進(jìn)行安排之外，還要對(duì)項(xiàng)目的分期建設(shè)進(jìn)度作出安排，這為后面的資金安排做好準(zhǔn)備。

(4)項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算。項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果。在估算過程中，不僅要估算項(xiàng)目總的投資費(fèi)用額，而且要按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況作出投資分年度使用計(jì)劃，為后面的資金籌措計(jì)劃做準(zhǔn)備。

(5)項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測。在本步驟中，要制訂項(xiàng)目的租售計(jì)劃及安排，預(yù)測項(xiàng)目租售的價(jià)格。分別列出在不同的階段項(xiàng)目租售的產(chǎn)品構(gòu)成、面積、價(jià)格以及資金的回收額等。

(6)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、預(yù)售(租)收人和借貸資金。通常用財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表表示。

(7)基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。通過上述步驟后，便可以著手編制項(xiàng)目的基本報(bào)表，并計(jì)算各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算的過程中，基準(zhǔn)收益率要根據(jù)市場狀況及項(xiàng)目的特點(diǎn)合理確定?；鶞?zhǔn)收益率確定的合理與否直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果，這是要特別注意的。

(8)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)。在各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算出來之后，要對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)，判斷各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性和可信性。若不合理，要重新對(duì)上述各步驟進(jìn)行檢查，并作出合理的重新調(diào)整。

(9)不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。在對(duì)各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)后，要對(duì)投資項(xiàng)目作進(jìn)一步不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。主要包括：盈虧平衡分析，通過此項(xiàng)分析說明項(xiàng)目的安全程度：敏感性分析，通過此項(xiàng)分析說明影響投資項(xiàng)目的主要不確定因素(如總成本、售價(jià)、貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度;概率分析，通過這項(xiàng)分析(如凈現(xiàn)值大于零的概率)說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(10)可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在完成了上述步驟之后，研究人員對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究已經(jīng)有了總體上的認(rèn)識(shí)，可以開始編制可行性研究報(bào)告，但在正式編寫報(bào)告前，必須對(duì)報(bào)告的總體結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者說是編制報(bào)告的寫作大綱，使各部分內(nèi)容邏輯連貫。

(11)可行性研究報(bào)告的編寫。在可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)完成后，就可按大綱的要求著手編寫可行性研究報(bào)告。

上述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的步驟，是從編寫的邏輯關(guān)系來說的。在實(shí)際編制過程中，有些步驟是結(jié)合在一起的，而不是截然分開的。同時(shí)，以上各步驟是針對(duì)報(bào)告編寫過程的，這一過程是建立在報(bào)告編制人員對(duì)市場進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究和對(duì)項(xiàng)目的充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

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