第三節房地產投資項目方案比選

一、房地產投資項目方案比選概述房地產投資類型多樣，特點各異。對投資者來說，在同一個時期可能有多個房地產投資項目或投資機會可供選擇，對同一個房地產投資項目也會有多種投資方案，如果投資者資金有限，他就不可能去把握所有的項目或機會，必然存在著如何選擇項目或機會、如何選擇投資方案以使有限的資金得到最有效的利用的問題。

值得注意的是，投資方案之間的關系不同，則方案選擇的指標和選擇的結果將有很大的不同。為了正確地進行多方案選擇，首先必須搞清方案之間的關系，即一組備選方案之間所具有的互相關系。從大類上看，方案之間存在3種關系：獨立關系、互斥關系和相互關系，獨立型方案是指方案問互不干擾，即一個方案的執行不影響另一方案的執行，在選擇方案時可以任意組合，直到資源得到充分利用為止。獨立型方案更嚴格的定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是彼此獨立的。互斥型方案是指在若干備選方案中，選擇其中一個方案，則其他方案就必然被排斥的一組方案，因此，方案之間具有排他性。相互關系型方案是指方案間存在一定的關聯性，根據方案間相互關系的不同，可分為混合型方案、互補型方案和現金流相關型方案。混合型方案是上述獨立型方案與互斥型方案的混合結合。互補型方案是指方案之間存在技術經濟互補關系的一組方案。現金流量相關型方案是指在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個方案的取舍會導致其他方案現金流量的變化。

在方案評價前，弄清各方案之間屬于何種類型是非常重要的，因為方案類型不同，其評價方法、選擇和判斷的尺度就不同。如果方案類型劃分不當，則會帶來錯誤的評價結果。獨立型方案的比選可分為兩種情況，當各投資項目相互獨立，若資金對所有項目不構成約束，只要分別計算各項目的FNPV或FIRR,選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic的項目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥0的項目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可以通過對獨立型方案比選的互斥化，把獨立型方案轉化為互斥型方案，再采用互斥型方案比選的方法進行。同樣，對于混合型方案的比選問題，也可以通過對混合型方案的互斥化，將混合型方案組合成互斥型方寒群，然后根據互斥型方案比選的方法進行方案比選。因此，本節所介紹的方案比選只針對互斥型方案或可以轉化為互斥型方案的比選方法。

房地產投資項目在投資類型、投資種類和投資形式上有多樣化的特點，這往往使得投資者在產生投資意向時，面臨多種投資機會和可能方案。然而，由于資金的限制和對風險因素的考慮，投資者不可能去把握所有的投資機會，必須依據一些原則和標準從這些機會和方案中去選擇最為合理有效的機會和方案，然后再進行詳細而具體的比較和投資分析，最后決定投資實施與否。這種比較與選擇的過程就是房地產投資項目的方案比選。

從比選的層面上看，房地產投資項目的比選有兩個層面：一是項目間的比選，這實際上是投資機會的比選。二是同一項目的投資方案比選。在房地產投資中，同一個投資項目可以有多種不同的投資方案，如對房地產開發投資，同一宗地可以建商場、寫字樓、公寓等;對房地產置業投資，購買的房地產可以出租，也可以自營。對于多種投資方案來說，投資者同樣存在著比較與選擇的問題。房地產投資項目比選，對投資者來說是十分重要的，其作用主要體現在以下方面：一是有利于把握最佳的投資機會和選擇最優的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用;二是有利于提高決策者科學決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤：三是有利于增強房地產企業市場競爭的能力。

二、計算期相同的互斥型方案比選

在對互斥型方案進行評價時，經濟效果評價包含了兩部分的內容：一是考慮各個方案自身的經濟效果，即進行絕對效果檢驗，用經濟效果評價標準(如FNPV≥0，FIRR≥ic)檢驗方案自身的經濟性，稱為絕對(經濟)效果檢驗，在第四章中已經作出了較為詳細的介紹。凡通過絕對效果檢驗的方案，就認為它在經濟效果上是可以接受的，否則就應予以拒絕。二是考察哪個方案相對最優，稱為相對(經濟)效果檢驗。一般先以絕對經濟效果方法篩選方案，然后以相對經濟效果方法優選方案。

互斥型方案進行比選時，必須具備以下的可比性條件：①被比較方案的費用及效益計算口徑一致。②被比較方案具有相同的計算期。③被比較方案現金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，各個方案之間不能進行直接比較，必須經過一定轉化后方能進行比較。

三、計算期不同的互斥型方案比選

對于計算期不同的互斥型方案進行比選，同樣要求方案間具有可比性。滿足這一要求需要解決兩個方面的問題：一是設定一個合理的共同分析期(計算期);二是給計算期不等于壽命期的方案選擇合理的方案接續假定或者殘值回收假定。

(一)年值法

年值法足指投資方案在計算期的收入及支出，按一定的折現率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期不同的互斥型方案進行比選時，特別是參加比選的方案數目較多時，年值法是最為簡便的方法。年值法使用的指標有凈年值與費剛年值。

(二)現值法

當互斥型方案的計算期不同時，一般情況下，各方案的現金流量在各自的計算期內的現值不具有可比性。如果要使用現值指標進行方案比選，必須設定一個共同的計算期。共同計算期設定的方法通常有最小公倍數法和年值折現法。

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